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武汉房地产网络第一媒体
前言：2007年末，深圳、北京等一线城市楼市持续低迷，房市冷清、价格下降、促销不景气、成交量下降……万科王石在中国楼市投下一颗“石子”，由此引发了一场关于未来房价是跌还是涨、楼市是否存在拐点的大讨论，一时之间中国楼市面临拐点的说法甚嚣尘上。
拐点是否到来？房价将何去何从？历来为卧虎藏龙、兵家必争之地的武汉，是否会遭遇北京深圳等一线城市的境况？2008年，武汉房地产市场面临机遇还是挑战？在这个乍暖还寒的早春，热线房产专访了众多武汉地产界人士，畅谈拐点和08武汉楼市走势！以下为纵横(武汉)盘龙城置业副总经理刘必恩的精彩观点。
拐点要看产品、类型、区域
拐点从去年年底以来一直是业内很关注的话题，各方面的人士，包括媒体、行业从业者一直也对这个话题进行预测，就是08年市场到底怎么走？从大的趋势上来讲，从政策面来说政府还是希望它平稳的，然后从整个市场的运作角度来讲，从行业从业者来讲也是希望它平稳，从管理层来讲希望它平稳，从购房者角度来讲买房的人已经买了的是希望它涨上去，没有买的人是希望它出现拐点下降下来，可能他们可们省一点钱，所以这里面就存在多方利益的关注一个点在这里。从现实的角度来讲，出现大幅度的拐点可能是不会很大，只能说相对来讲涨幅放缓，另一方面甚至可能一年里面比较平稳的有略微的增长，或者说有一些类型的产品可能不会增长，但是出现下调的价格空间目前在武汉还不是太大。
至于说国内其他的城市会不会出现低开，那就看各个地方具体楼盘的情况。所以拐点不能一概而论，拐点要看产品，要看趋势，要看住房的类型，将来几种类型的产品会有空间呢？第一个就是稀缺性的产品而跳空的可能性不是很大；第二个就是作为低价位普通商品房，目前相对来讲价格不是很高，它的跳空空间也不会很大。所以说从这两个产品角度来讲的话，他们这种产品要出现下降的趋势目前还没有这个空间。
郊区楼盘更有上涨空间
作为区域市场，现在房地产可以说从去年开始一直到今年形成一个波段性的趋势，首先先从一线城市然后波及到二线城市，然后再波及到三线城市，去年特别是5、6月份整个房地产价格大涨的时候，绝大多数都是一线和二线城市大涨，作为一些三线城市可能才刚刚跟上这个脚步，所以说像这种三线城市的房价要出现下跌可能性不会很大，它才属于在跟风涨幅的阶段。
一线城市作为过度涨幅可能透支今年前一阶段的预期，所以在未来一段时间里面出现比较大的涨幅可能性不大，因为已经被前一段时间空间给占用了。这个阶段作为二线城市来讲，应该是保持一个平稳的状态。至于说城市中心和郊区的产品状况，它在去年的价格虽然说有涨幅，但是相对于城中心来讲07年更多的是城中心楼盘的大幅度的涨幅，逐渐带动一个郊区楼盘的涨幅，相当于郊区楼盘属于一个补涨的一个过程。所以说相对来讲08年我认为主城区的房价会出现大幅度提升可能性不是很大，反而是一些郊区楼盘和市区差价比较大的属于补涨阶段的产品有一定的涨幅空间，所以08年要出现涨幅的随着城市化的进程，交通的改善以及区域的配套完善，郊区的涨幅出现是很有可能的。
作为市中心的楼盘存在是有一些稀缺，但是更主要是它的价位。可能别人对预期更多是从价格的角度来看，当一个产品的价格达到一定程度的时候，它会对于心理预期产生很大的影响。特别作为主城区，它的交通配套都已经完善和成熟了，所以外部的因素对价格的影响可能空间已经没有了，唯一一点只能说城中心随着旧城改造这种房子是越来越少。
郊区盘可能会受到产品大量供应的这样一个问题出现，但是它有一个外围利好的存在，主要通过区域的配套完善，交通的改善以及整个商业氛围的影响，所以这些形成对价格它是有直接的推动作用的。另一方面作为购买阶层来讲，真正矛盾出现的其实现在不是出现在普通购房者，作为现在中国来讲普通购房者的需求量还是非常大的，反而是出现中偏高档这一部分人，他们可能有得有几套房子，所以目前正面临包括房贷上的压力，资金上的压力等等这方面的一些压力。所以对于作为中间这个客户群才是现在最尴尬的一个层面，所以处于两头这个阶段，比如说像追求顶级别墅层面的，可能受影响不是很大。作为低端真正满足基本需求这一部分，又是基于本身需要居住的角度来讲，这一部分刚性支撑是比较大的。
别墅是市场的突破点
今年在别墅这个市场应该会有一个突破点，主要突破点在哪里呢？在产品上。因为随着这一两年别墅市场的发展，特别是对于别墅消费者来讲，他们对于别墅多样性的这种需求现在已经呈现出来了。包括去年F、天下取得成功销售业绩，其实最主要是通过产品的创新，去年F、天下推的是经典小独栋和地中海豪宅两种不同类型的产品，而今年在产品类型会做得更加多样化，就是以产品的多样化达到别墅的个性化。毕竟别墅的消费需求不像一般的房子，一般的房子可能仅仅是满足居住功能需求，别墅更多是体现在奢侈品消费这个层面上，所以跟个人的生活理念跟发展的方向跟自己个性化结合上要求会更高，所以只有产品的多样性满足个性化的需求才能够立于不败之地。
所以2008年我们还会推出一些更独特性的产品，通过这部分的产品创新来打开市场的格局。另一方面随着现在居住升级换代中高收入阶层的增加，对于经济型别墅的需求在08年我估计还会更多，因为在07年里面虽然说现在这个阶段宏观还是属于过热，可能股市上有一部分人被套牢，但是绝大多数的企业和个人07年都取得非常好的收入回报，这些人收入回报当达到一定程度的时候就想改善居住环境，所以对于实用型、居家型、总价相对来讲比较偏低的这种别墅在08年的需求量会加大。