首页 >
> 正文 
武汉房地产网络第一媒体
记者：现在很多业内人士认为武汉跟深圳的情况有所不同，相对更加乐观一些，认为短短的盘整期之后应该还会有一个继续向上的态势，您是否认同这样的观点？或者您对武汉目前房地产状况是一个什么样的观点？
高海燕：武汉因为城市的格局够大，城市的开发还不够充分，城市的一手房供应量总体上来讲相比上海，相比深圳和北京的城市来说它一手房的供应量还不是很短缺。所以这就决定了目前武汉市的二手房市场所表现出的炒房现象。事实上炒房就是交易模式不成熟的表现。但是炒房在武汉市还没有形成规模化。
但是现在也有很多人来买房，可能不一定是炒房行为。我觉得可能是一种占位型行为，就是一批有购房能力的人提前对中心好的地段，好的房子进行占位，第二是占优行为，就是对未来相当长一段时间有成长价值的物业，比如说别墅有一个占优的行为。但是短期转手率不是太高，所以说武汉市目前还不是一个可以靠炒作可以炒高房价的城市。
记者：应该说像这种购买是属于长期性的，投资性的战略性的购买，而不是这种以短炒为主的投机行为。
高海燕：对，因为武汉市对二手房市场的发育程度是不可能支撑到炒房短期转手的行为，因为一手房市场本身存在很大的供应，在这种情况下就不太可能有短期转手率，不太能有高的短期转手率，所以房价被短期投机性炒作推高的可能性在武汉不是太大。
记者：相对而言，您认为武汉目前还处于一个比较安全，比较健康的状态。但是我觉得还是有一些需要更多的警醒和更多的警惕。因为据我们了解目前武汉的市场尤其是一些高价房的销售也出现一些阻力。
高海燕：武汉现在的房价，特别是在城市中心，其价格我觉得不是武汉市现有的经济水平可以支撑的。但是短期炒房率又不高，为什么房价高了呢？我觉得这个是与房地产预期被提高了。就是房地产的预期价值被非理性提高有关系，比如说可能会被媒体，被开发商或者被社会很多人推动，用深圳的故事来推动，因为毕竟前面有领涨的地区，上海、深圳领涨地区的比较价值中间，把武汉的比较价值提高了。
比如说还有一些对楼市的炒作行为，包括对武汉这个城市价值的理解上，我觉得是不是被非理性的提高了，是在这种价值上被提高了，它是非理性的提高了城市价值的预期，这样导致房价的上涨。因为从武汉市5月份到9月份价格上涨的幅度，肯定是不理性的，不理性并不是表现在有人短期炒房，深圳的房价是因为过多短期炒房有关系，但是武汉表现不明显。主要原因是人们对武汉的预期变得很高，相当一部分有购买实力的人对武汉购买的预期被推高了。
记者：您认为这个中间有非理性的成分存在？
高海燕：我认为对武汉房地产的价值判断，最明显的非理性成分，是预期过高。非理性有两种，一种是非理性的判断，就是对一个地区的价值的判断，远超过当地真实的购买能力，就是房价的透支，购房者买的是未来可能成长的价值。一种非理性是炒房子，就是短期转手把房价推升。我觉得武汉现在的情况属于前者，就是非理性的认识和判断使武汉市特别是中心区房子的价格体现了很强的预期价值。
记者：您认为在接下来的半年或者一年之内，武汉房地产市场会呈现一个什么样的走势？
高海燕：我觉得这个信心靠大家来维系，如果大多数人对武汉市城市发展的信心没有改变，房价会继续这样走下去。我觉得要保持现状，关键是不能出现事故。我说的事故包括开发商的失败案例，行业的危机事件，城市经济发展的危机事件等等，这些机事件一旦发生，现在的透支很有可能就变成房价下降的理由。信心是一切的支撑，如果大家对武汉市的经济、发展，房地产市场的发展有足够的信心，房价可能会持续。
记者：在许许多多支撑武汉房价往上走的因素中间，今年被大家议论较多的是武汉新特区成立的事件。房地产界有很多人对它给予期望，您怎么看待这些新政策对武汉城市价值的作用？
高海燕：房地产价格本来就是由各种积极因素推动的，我们刚才一直在讲预期，然后产生房地产价格。现在又有武汉市新特区说，武汉市1+8等说法。都市圈的发展，武汉市中部崛起地位逐步功能的凸显可能都会推升房价，包括未来可能还发生的周边城市向武汉市进行置业潮的输出，我觉得都有可能会支撑武汉市的房价。
现在武汉市的房价成长因素中间还有一些力量没有发挥出来，比如说在城市经济继续成长以后，有一些物业的价差没有表现出来，比如说别墅和普通住宅的价格价差不是很高，如果今后一段时间别墅和普通价格的价差带来了，别墅价格的上涨还会带来武汉市平均价格的上升。说今后还有写字楼的价格，武汉再过两年可能会迎来写字楼的时期，这个价格又会反过来推动住宅价格，导致平均价格的涨，这些都有可能变成武汉市房价可能会上涨的理由。
但是现在很难判断武汉的房价，现在特别是非理性上涨，今年5月份到9月份非理性上涨的理由和因素，如果不破灭价格也很难降下来，就是看有没有一些特殊的因素导致信心被破灭，没有的话，现在的房价也是没有办法的。
记者：我个人认为武汉今年5月下旬之后非理性上涨有一个非常重要的因素，是股市、房市的联动效应。我们都记得5月下旬股市出现了一波调整，当时有很多从股市调整的资金进入了楼市。刚刚过去的11月份，中国的股市出现了多年来最深幅的一个调整，您觉得在楼市比较静淡的情况之下，股市的调整会不会牵扯到楼市宏观调控的成效？
高海燕：从深圳的楼市表现来看，如果一个城市本身有足够的购买力，一个城市有足够的流动性过剩的状况存在，股市跟楼市的关系不是特别大，深圳其实一直有人在说两者的关系。我们研究房地产这么多年也没有发现两者间存在特别明确的关系，股市跟房地产没有很明显的关系。
记者：今年10月份之后出现的调整，有一个比较普遍的观点，就是认为银行减少或者说停止房贷。这种状况一个是迫于宏观调控的压力，另外一个就是今年银行普遍超贷，减少贷款是正常的企业行为，可能新的一年到来之后，银行会再次出现松动。也有很多的发展商，很多业内人士也会把市场的回暖寄托在金融政策的再度放松上面，据您判断这种情况会出现吗？
高海燕：我觉得这个分两方面看，一方面从客观的角度是这样，就是我们现在年底的情况可能与金融政策的调整，银根的紧缩有主要关系。但是明年初以后的房贷放松会不会变成房价回暖和房价上涨的一个理由？我觉得是另当别论的。如果它真的成为明年房价回暖的理由，然后房价继续保持一个高度增长，我想这就变成一个政治问题了。就是如果它变成一个理由，政府可能就是调控一个理由，因为房价问题已经成为一个重要的民生目标，这一点是非常清晰的，房价在未来再次出现大的涨幅是绝对不太可能的了。
记者：就是说紧缩的政策到明年仍然会继续？
高海燕：如果房地产的价格波动是因为房贷的放松带来的，那么政府有关部门一定会调控房贷问题。