46、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。
47、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。
48、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。
49、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。
50、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。
51、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
52、外阳台：不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
53、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？
答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。
建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。 
测 绘 管 理
54、基础测绘是什么？
基础测绘是指建立全国统一的测绘基准和测绘系统，进行基础航空摄影，获取基础地理信息的遥感资料，测制和更新国家基本比例尺地图、影像图和数字化产品，建立、更新基础地理信息系统。
55、什么是国家基本地形图？
国家基本地形图即国家基本比例尺地形图，简称国家基本图。它是根据国家颁布的统一测量规范、图式和比例尺系列测绘或编绘而成的地形图，是国家经济建设、国防建设和军队作战的基本用图，也是编制其它地图的基础。各国的地形图比例尺系列不尽一致，我国规定1:1万、1：2.5万、1:5万、1:10万、1:20万(现已为1:25万) 、1:50万、1:100万等七种比例尺地形图为国家基本比例尺地形图。其测制的精度和成图数量质量是衡量一个国家测绘科学技术发展水平的重要标志之一。
56、国家基本地形的基本画法
中华人民共和国地图的国界线标准样图是指按照一定的原则而制作的一种有关中国国界线画法的统一标准图样。
根据需要，中华人民共和国地图的国界线标准样图的比例尺可以是一种，也可以是各种比例尺的系列图。
中华人民共和国地图的国界线标准样图由国务院外交行政主管部门和国务院测绘行政主管部门共同制定，报国务院批准发布。
中华人民共和国地图的国界线标准样图上的中国国界线的画法，是代表中华人民共和国政府立场的，是各公开地图上中国国界线画法的标准依据。各种涉及中国地图图形的媒介与载体都必须按《中华人民共和国地图的国界线标准样图》绘制，并送测绘行政主管部门审查，否则可能产生有损国家主权和领土完整的政治性问题。
57、什么是地理信息系统？
地理信息系统在国际上称为GIS，即 Geograhpic Information system的缩写。在我国又称为资源与环境信息系统。在国际上虽然许多学者对GIS有不同的表述，但其基本概念是大体相同的。地理信息系统是利用计算机存贮、处理地理信息的一种技术与工具，是一种在计算机软、硬件支持下，把各种资源信息和环境参数按空间分布或地理坐标，以一定格式和分类编码输入、处理、存贮、输出，以满足应用需要的人-机交互信息系统。它通过对多要素数据的操作和综合分析，方便快速地把所需要的信息以图形、图像、数字等多种形式输出，满足各应用领域或研究工作的需要。地理信息系统在国民经济建设中得到了广泛运用，特别是在地域开发、环境保护、资源利用、城市管理、灾情预测、人口控制、交通运输等方面发挥着积极的作用。
58、从事测绘活动的单位应当具备什么条件？
从事测绘活动的单位应当具备下列条件，并依法取得相应等级的测绘资质证书后，方可从事测绘活动：（一）有与其从事的测绘活动相适应的专业技术人员；（二）有与其从事的测绘活动相适应的技术装备和设施；（三）有健全的技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度；（四）具备国务院测绘行政主管部门规定的其他条件。
59、什么是测绘成果汇交制度？
测绘项目完成后，测绘项目出资人或者承担国家投资的测绘项目的单位，应当向国务院测绘行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门汇交测绘成果资料。属于基础测绘项目的，应当汇交测绘成果副本；属于非基础测绘项目的，应当汇交测绘成果目录。负责接收测绘成果副本和目录的测绘行政主管部门应当出具测绘成果汇交凭证，并及时将测绘成果副本和目录移交给保管单位。测绘成果汇交的具体办法由国务院规定。
60、什么是测量标志？
永久性测量标志，是指各等级的三角点、基线点、导线点、军用控制点、重力点、天文点、水准点和卫星定位点的木质觇标、钢质觇标和标石标志，以及用于地形测图、工程测量和形变测量的固定标志和海底大地点设施。临时性测量标志指测绘单位在测量过程中设置和使用的，工作结束后不需要长期保存的标志物和标记。
61、测量标志如何保护？
任何单位和个人不得损毁或者擅自移动永久性测量标志和正在使用中的临时性测量标志，不得侵占永久性测量标志用地，不得在永久性测量标志安全控制范围内从事危害测量标志安全和使用效能的活动。
税 费 知 识

    62、买卖二手房应缴交哪些税、费？
答：买卖二手房应缴交的税费有：契税、印花税、交易手续费、个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。似乎这些税看起来名目很多，但是也存在减免的可能，这要根据房管局最近的规定数据为准。
63、普通商品房的契税是多少？
答：普通商品房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%。
64、公有住房的契税是多少？
答：公有住房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%。
65、高档住宅的契税是多少？
答：高档住宅的契税是成交总价（或评估价）的3%。
66、契税只交一次就可以了吗？
答：对客户来讲，一套房产只要交一次契税；对一套房子来说，只要经过一次交易就要交一次契税。
67、所有的房产都要交个人所得税吗？
答：不一定。这要分是公有住房还是商品房，还要分是否唯一住房或第一次出售、是否增值等情况而定。
68、写字楼、店面、商场、车库的税费和住宅的一样吗，按多少缴交呢？
答：不一样。写字楼、店面、商场、车库的契税是成交总价（或评估价）的3%；交易手续费是：12元/平方米（写字楼）、14元/平方米（车库）、300元/个（车位）20元/平方米（商场）；印花税都是成交总价（或评估价）的0.05%；营业税是按增值部分的5.55%缴交。
69、依法转让以划拨方式取得的公有住房，出售时需要缴纳土地出让金吗?
答：需要。买方须按成交价或评估价的1%缴纳土地出让金，已按市场价或商品房指导价购买的公有住房部分，可以不缴纳土地出让金。
70、依法转让以划拨方式取得的商品房，出售时需要缴纳土地出让金吗？
答：转让在划拨土地使用权用地上建造并允许出售的商品房和1999年12月31日以前房管所以当时商品房价格出售集资翻建的房屋的，按下列标准缴纳土地出让金：
（1） 土地用途为商业、旅馆的，按《规定》规定的出让底价的15%缴纳土地出让金。
（2） 土地用途为居住、办公、工业的，按该房屋分摊的土地面积每平方米20元缴纳土地出让金。
71、办理赠予的房产，需交哪些费用？
答：需交纳税费、公证费和评估费。
注：以上数据比例及计算依据以厦门市房产交易中心公布的最新标准为准。 
相 关 法 律 法 规

    72、不满18岁的个人是否可以购买二手房，需要什么手续？
答：只要具有合法身份证明的国内外公民都可以在厦门购买二手房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。由其监护人代办相关手续。
73、不满18岁的个人是否可以出售二手房，需要什么手续？
答：只要具有合法身份证明的国内外公民都可以出售其在厦门二手房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，出售房产时须由其法定监护人公证声明，代为办理出售房产的相关手续。
74、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？
答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询，确认该套房屋不存在抵押、查封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。
75、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？
答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。
76、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？
答：产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系亲属）；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。
77、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？
答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。 
商业贷款及公积金组合贷款
78、什么是个人住房贷款？
答：指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
79、 贷款对象和条件是什么？
　个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
　a、具有城镇常住户口或有效居留身份；
b、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
　c、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
　d、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；
e 、银行规定的其他条件。
80、申请借款时，应出具哪些的文件：
答：申请借款时，您应填写《××银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：
a、身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）及婚姻证明；
b、贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
c、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
d、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
e、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
f、以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
g、贷款人要求提供的其它文件或资料。　　
81、贷款程序是什么？
答：银行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在规定的工作日内给您回复意见。如同意您的借款申请，银行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由银行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《抵押合同》、等法律文件。
82、申请贷款的额度、期限和利率是多少？
答：银行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%（以二者低者为准）；住房公积金贷款的数额最高可相当于您家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
　　贷款期限最长可达20年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
83、还款方式有哪些？
答：借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。
偿还本息的方式有以下两种：
a、贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
b、贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法，递减还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
　　待您还清银行个人住房贷款金部本息后，银行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。
84、住房公积金月缴存额如何计算？
答：职工住房公积金的月缴存额为计缴基数乘以职工住房公积金缴存比例，单位为职工缴存的住房公积金月缴存额为计缴基数乘以单位住房公积金缴存比例。
85、住房公积金计缴基数如何确定？
答：住房公积金计缴基数是职工本人上一年月平均工资。职工工资总额构成，按国家统计局及本市规定的工资总额口径计算。计缴基数必须每年核定一次（住房公积金汇缴年度为每年7月1日至次年6月30日），一经核定，不论职工工资是否增减，一个汇缴年度内都不得再作调整。
86、单位每月应如何为职工缴交住房公积金？
答：职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当于每月发薪日起5日内，将单位缴存的住房公积金和为职工代缴的住房公积金，统一汇缴到单位住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金账户。
87、我和父母住在一起，房屋是父母购买的，可以提取我本人的住房公积金吗？
答：不能。《住房公积金管理条例》规定，对购买的房屋不拥有所有权（产权）的家庭成员（包括配偶、父母、子女等）不能提取自己住房公积金账户内的存储余额。
88、最近我要装修住房，能否提取住房公积金用于装修？
答：不能。《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修（大修是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房）自住住房的，可以提取自己住房公积金账户内的存储余额。装修不属大修范围，因此装修住房不能提取住房公积金，中修、小修也不能提取住房公积金。
89、买商品房时，住房公积金能否直接充当首期款来使用？
答：不能。职工购买商品房，须先交纳购房首期款（购房款的30%以上），并办理完住房贷款手续后，凭购房发票、购房合同的原件和复印件（如果购房发票和购房合同抵押在银行的，所持复印件须经贷款银行盖确认章），到市住房公积金管理中心办理住房公积金支取审批。
90、已买房并办理了商业按揭贷款，我可以将夫妻双方每月缴交的住房公积金抵付每月的按揭款吗？
答：如果申请办理住房公积金偿还住房商业贷款，可以将本人及配偶截止上一年12月底以前的住房公积金账户余额，转账至本人的按揭贷款账户，冲抵贷款余额。但提取住房公积金偿还住房商业贷款每年只能办理一次，不能每月自动冲抵每月按揭款。
91、什么是住房公积金贷款和组合贷款？
答：住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住普通住房的贷款。
个人住房组合贷款是指个人购买自住普通住房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时，其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
住房公积金贷款是低息优惠贷款,只有按规定履行缴存住房公积金义务的职工才能享有申请贷款的权利。
92、申请住房公积金贷款和组合贷款需要什么条件？
答：申请贷款前连续一年以上按时足额缴交住房公积金的职工，购买自住普通住房（指职工对该房屋拥有产权的住房）时，均可申请个人住房公积金贷款或组合贷款。申请人须具备以下条件：
⑴在我市工作的职工，具有有效居留身份，持有效身份证件，具有完全民事行为能力；
⑵购买自住普通住房，并已签订购房合同，且已交纳30%以上的首期购房款：
□ 有稳定的职业和经济收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；
□ 售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人，售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属证书，送交银行抵押保管；
□ 贷款银行规定的其他条件。
满足上述条件后，职工如有以下情况仍不能申请个人住房公积金贷款或组合贷款：⑴已享受住房公积金贷款尚未还清本息的；⑵购买非自住普通住房的。
93、目前住房公积金的贷款期限和额度是多少？
答：个人住房公积金贷款或组合贷款总额最高不超过购房款的70%。个人住房公积金贷款或组合贷款期限根据个人贷款情况确定，最长不超过20年。从2003年7月1日起，住房公积金贷款的可贷额度按职工本人申请贷款时前12个月缴交额的35倍测算，但单职工可贷额度最高不超过18万元，双职工可贷额度最高不超过35万元。
94、如何申办住房公积金贷款？
答：a、借款人向承办银行提出申请，填写个人住房组合贷款申请书，并同时提交以下证明材料：①具有法律效力的身份证明；②有关借款人经济收入的证明；③购房合同；④住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况对账单；⑤贷款银行要求提供的其它证明文件和材料。
b、住房商业性贷款由受理银行审查同意，住房公积金贷款部分由受理银行报市住房公积金管理中心审批后，由受托银行通知借款人签订个人住房组合贷款合同、保证合同，办理房产抵押登记、房产保险等。
c、借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款受理银行保管。
d、目前个人住房组合贷款业务由建设银行、工商银行、农业银行和中国银行厦门分行受托办理，职工可直接到上述四家承办银行申请。
e、个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押，并向市房地产交易权籍登记中心办理房产抵押登记。个人住房组合贷款的借款人抵押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险，保险期不短于贷款期限。
95、住房公积金

基础知识(三)