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购物中心盲目增加餐饮业态,该变了
2020-09-22 08:13 来源:懂一点   字号: 

经济形势好的时候,商业地产的日子非常好过,尤其是头部品牌的商业地产,地理位置好,客流量大。客流量大,租赁商铺的商户能挣到钱,商场的商铺也会供不应求。商户挣得越多,商场的收益也会跟着水涨船高。

但是,疫情来了,所有的事情都有了变化。财主家的余粮也不多,商业地产的日子也不再像以前那么好过了。

先看下数据,2014至2020年间,全球在建购物中心面积最大的20个城市中,中国城市占据了13席。截至目前,全中国已拥有近4000家购物中心,数量位居世界第一,而且,购物中心的建设热潮远未结束,最关键的一个数据是:很多城市零售物业空置率超过6%的警戒线。

饱和,直接导致的事实是:客群就那么多,带来购物中心之间的过度竞争,人流量稀少,各家都吃不饱饭。从整个市场需求量来看,皮之不存毛将焉附,因购物中心饱和导致人流量稀少,包括餐饮在内的商家,都跟着难以为继,这也是必然。

几乎所有的购物中心都把餐饮作为了招商的救命稻草,“业态不够餐饮凑”成了招商人员的口头禅。从地下一层开始到顶层,几乎每层都有餐饮的存在,特别是顶层这些最难招商的位置,会设有专门的餐饮楼层,冠以“美食广场”的称号。直接导致的结果就是大批量餐饮品牌进商场发展。但是,一股脑进入之后,供大于求的局面让更多餐饮陷入难以自拔的境地。

购物中心餐饮业态的特点

餐饮是非常难做的行业,需要经历产品、供应链、运营管理、品牌运营管理等不同阶段。

1、餐饮业态租期长、承租能力较低,目前餐饮在商业项目内的面积,通常在300-500平方米(含厨房);

2、餐饮的租金水平一般较低,且保底租金增幅低,通常仅为零售业态的40%-50%;

3、餐饮业态租期较零售业态长,一般为5-8年,且合同期内租金增长缓慢,一般为每年增长2-3%;

4、餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著,而坪效的差异则没有那么明显;

5、相比其他零售业态,餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快,所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分,需要“养”的时间不太长;

6、餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用,设置餐饮于此类位置,可有效解决高层及动线死角的客流不足问题;

目前,购物中心的餐饮业态都集中在客单价四五十元到七八十元的价格区间,鹿港小镇、烤鱼、绿茶等定位类似的餐饮品牌,频频出现在不同定位、区位的购物中心中。这些兴起的餐饮几乎成为了老百货商场体验升级的标配以及新购物中心开业招商的首选。如此严重的同质化,让餐饮进入后,经营举步维艰。

一场疫情下来,一批没有特色,没有竞争力,现金流没跟上的餐厅,惨遭淘汰,其结果是,活下来的这些店,产品好,有特色,竞争力强。优秀餐厅老板,他们的生意恢复得很快,老板们想趁这个机会快速扩张。

未来:差异化餐饮品牌更为渴求

举个例,2019年,上海世茂广场的餐饮比例为21%,比起以前,餐饮品牌数量得到丰富,单店面积则进行了缩减,最大的门店也没有超过500平米。对于餐饮而言,这是最好的时代,也是最坏的时代,餐饮品牌要有零售的战略思维,进行精细化管理。

做餐饮,首先需要能控制成本、降低风险;其次,产品永远是核心。网红餐饮从知名到长久,需要消费者认可它的口感。除此之外,餐饮企业要保证:运营体系稳健、选择合适的门店位置、重视营销,让更多的消费者认识、了解品牌。

市场更新迭代加快,使得顾客在需求方面更为挑剔,回归到餐饮业态,商场里的餐饮不断变换,但走到最后的一定是用心经营的餐饮商户。

商场大量的退租,必然意味着未来几年,有大批新的商家入驻。未来,购物中心餐饮业态呈现以下趋势:购物中心进入”存量时代“,对差异化餐饮品牌更为渴求;业态更迭提速,”小众化“、”精细化“品牌不断涌现;餐饮线下线上融合共生,成为餐饮门店营业额新的增长点;空巢青年引发的”孤独餐饮经济“正在爆发;创新趋势由高颜值往个性化、主题化方向发展,寻求文化与价值认同;大数据为餐饮业态赋能,且在餐饮经营决策中的作用越来越突出。

内容综合自:《餐饮时报》、华东商业地产汇

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