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房地产市场调控趋严 7月全国土地市场热度下降
2020-08-10 08:54 来源:华夏时报   字号: 

最近,房地产市场调控趋严,中央重提“房住不炒”,多地也出台了更严格的调控政策。7月份以来,土地市场热度有所下降,包括成交面积、成交单价、成交楼面价均有所下调,部分城市房地产预期重回理性。

全国土地市场降温明显

7月份,无论是从成交规模、成交价格来看,土地市场降温明显。来自克而瑞的数据显示,截止至7月29日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为19624万平方米,环比下降24.3%;经营性土地幅数共计成交3276幅,环比下降20.6%;土地成交总金额为5603亿元,较上月下降了27.8%。成交单价方面,杭州、宁波等热点城市优质地块供应显著减少的影响下,7月平均楼板价有所下降,为2855元/平方米,较6月份下滑了4.6%。

市场热度方面,7月成交溢价率延续6月下降趋势,降至15.5%,环比减少0.8百分点。各能级城市基本一致,溢价率均在12%以上,从环比来看,呈现一线热度上涨、二线下降、三四线持平的格局。一线整体溢价率为14.6%,北京、上海市场热度尤为高涨,溢价率均高达20%。

土地流拍方面,以重点监测的城市来看,流拍率有所下滑,7月环比6月下降2.1个百分点至8%,分城市来看,不乏广州、常州、惠州等热点城市;从流拍地块特征来看,这些地块或位于远郊区县,配套欠缺,或是商办地块,房企青睐度不高,最终遭遇流拍。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,从目前的高价地块来看,基本都是一二线核心城市的优质地块,而三四线城市以及部分一二线城市的偏远地块流拍率依然不低。优质高价地块本身的抗风险能力相对较强,虽然也存在未来去化风险,但相比之下风险相对可控,收益相对可期。房企整体拿地的谨慎度在提升,拿地的价值判断逻辑更偏于保守。

北京、上海地市成交火热

虽然全国整体土地市场走低,但一线城市中的上海、北京成交量依然火热,广州土地成交数量不少,7月有16宗地块成交,但整体溢价率不高。仅深圳土地市场偏冷,仅成交一宗商办用地。一线城市尤其是北京、上海,仍然是房企竞逐的焦点。

上海是一线城市中成交量最高的城市,成交23宗地,成交建筑面积共计187万平方米。其中,曾经陷入“围标事件”中的虹口区嘉兴路地块再次出现在拍卖场,这次的地块依然抢手,经过187轮竞标,最终被招商蛇口以44亿元的总价拍下,成交总价比上次高出近10亿元,成交楼板价高达81089元/平方米,溢价率达28.4%;华侨城竞得浦东唐镇稀缺宅地,总价为50亿元,楼面价4.42 万元/平方米,溢价率19.07%。

北京7月份土地市场热度走高,成交规模有所回升,一改6月低迷的态势,7月共成交了6宗地。7月22日,丰台大瓦窑2宗综合用地(含住宅)成交,成交价达77.6亿元,分别由首创、远洋+城建拿地,楼面价分别为43868元/㎡、51000元/㎡,房子建成后的单价预计可以达到7万+、8万+。7月14日,房山稻田地块公开出让,8家房企或联合体参与竞拍,经过108轮叫价之后,被中海以40亿元的价格拿下,溢价率达到41.3%,楼面价达到了35420元/平米。

为什么北京、上海的土地仍然抢手呢?诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《华夏时报》记者,疫情后,当前的金融环境相对较为宽松,房企融资环境有所缓和,迎来融资的窗口期。房企资金环境相对改善,另外受到疫情影响,房企之前拿地不足,当前适时增加一线城市的土储为下半年做准备。

多地楼市调控收紧

今年以来,面对经济下行压力,政府仍然保持着房地产调控定力,坚守“限购”“限贷”等调控底线。7月30日,中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。”调控基调保持不变。

3月以来,驻马店、广州、青岛、乐山、宝鸡、济南、海宁等多个城市出台的涉及放松限购、限贷等方面的政策均被撤回,以稳定市场为预期,保障房地产市场的平稳运行。

近期,部分城市房地产市场出现过热的情况,为了市场的平稳健康发展,南京、东莞、杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳六地加码了楼市调控力度,严格落实“房住不炒”。多地从供应端发力,减少优质土地入市数量,部分城市市场预期逐渐理性回归。

陈霄表示,当前一些热点城市土地市场热度较高,但预计热度不会一直维持,市场逐渐会恢复到平稳期。

中国指数研究院分析,2020年新冠肺炎疫情的冲击,各城市经济下行压力加大,地方政府推地意愿相对较强,一二线热点城市优质地块也将继续放量,随着推地节奏加快,房企拿地将趋于理性。受政策环境影响和土地供应力度不断增加,长三角、珠三角内城市将继续成为热点关注地区。

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