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溢价3倍夺地,靠旧改改出东京最贵CBD商圈
2020-07-14 09:43 来源:楼巴智库   字号: 

来源 | 商业地产头条(ID:Dtoutiao)

作者 | 苏珊

丸之内,东京最贵CBD商圈。西为千代田区皇居外苑,北邻同区大手町,南接同区有乐町、日比谷,东临中央区银座、八重洲。

白天,在有丸大厦、新丸大厦、三菱东京UFJ银行本部大厦、邮船大厦等构筑的玻璃钢铁大厦群内,有超20万雇员进进出出。夜间及假日,这里换装休闲风,搭载着地铁而来的人潮涌向街头。

漾漾霓虹中,尽显的繁华却独属于三菱地所。这个日本最大商业地产开发商,兼日本第二大房地产玩家,自1890年以高出当时地价3倍价格将丸之内地块纳入囊中后,已在此苦心经营近130年。

此间,丸之内有过3次迭代,每平米地价升至3060万日元(约160万元),样貌几经易换而成今日之盛景。而乘风而起的三菱地所,却度过了一段有惊叹、有挫败、有转型的百年时光。

尽管路途多有跌宕,但三菱地所之荣光依旧耀眼。

溢价3倍夺地,造东京最贵CBD商圈

作为东京最繁华CBD,丸之内有多壕?从以下直观的数字中,可见一斑。

作为东京的中央商务区,丸之内聚集着超百家上市公司、约28万西装衬衫笔挺的雇员。上下班高峰期人潮涌动景象,让此地时常出现在电视报道中。

▲资料来源:公司公告 制图:商业地产头条

在这个寸土寸金繁华地,三菱地所持有和管理着约30栋办公楼,是名副其实的“丸之内大房东”。而在成为“大房东”前,它的身份首先是“大地主”。

熬过至暗时刻,玩转型三步走

三菱地所进行了大刀阔斧之转型,一边活化“再造”丸之内,让其晋升为东京最贵CBD商圈;一边打开钱袋子,以REITs撬动轻资产,谋新生路径。

▌“再造”丸之内,旧区活化是关键

败走美国前,三菱地所笔下的丸之内一派office风,灵动的商业元素缺失。2000前后至今,丸之内“再造”工程起步,旧区活化是关键词之一。

2002年,丸大厦于原址重建,完工启用仅4个月,入场人数破200万人次,摇身一变为东京热门打卡地。两年后,利用日本国有铁道本社、JTB本社、东京中央大厦等旧建筑重建的丸之内OAZO正式对外开放。与丸之内OAZO同期开门纳客的还有再生的明治生命馆——明治安田生命大厦(丸之内My Plaza)。

▲丸之内My Plaza,图片来源:My Plaza官网

至2007-2009年间,与丸大楼对街而立的第二代新丸大厦出街,而仿造丸之内最早办公大楼“三菱一号馆”而造的三菱一号馆美术馆亦竣工。

于三菱地所而言,“再造”丸之内是个重新发现存量物业价值的活儿,受地产投资市场波动影响小,而增加的办公、商场租赁空间,可为其带来源源不断的稳定租金收入。

截至2019年3月末的丸之内的租赁面积(三菱地所单独)与2000年3月末相比地,增长至1.7倍,而关于租户构成,专业公司的比率也在不断扩大。

▲资料来源:公司公告 制图:商业地产头条

此外,据公开数据,第三次改造后,丸之内地区的店铺数量从280家激增到860家,营业面积从4万㎡拓展到近12万㎡,而人流量亦增长到从前的3倍。其中,三菱地所运营的商业设施年客流量约1.7亿人(2019年数据)。

▲繁华的丸之内,图片来源:knt.co.jp

以“再造”丸之内为轴点,千禧年后的三菱地所发散式的在日本各地开发运营商务办公区,且主打三类盈利模式:开发办公楼并从中获得租金收入的持有型业务;出售所开发的物业并获得资本收益的周转型业务;以办公楼的运营和管理为中心的非资产业务。

▌发力金融,借轻资产以新生

2001年9月,以三井不动产和三菱地所作为发起人的两只REITs产品上市,标志着日本REITs正式落地。浪潮之下,三井、住友、三菱才能在本世纪初期借由轻资产以获新生。

REITs的设立不但缓解了房企融资难题,同时为物业持有者和开发商提供了退出渠道,为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。发行首支REITs后,三菱地所在2002年提出中期发展计划,注重引入第三方资金,以加强非资产业务,并于2005年确定将“房地产管理和服务业务”列为公司支柱。但是,相对三井不动产、住友不动产,三菱地所的资产轻化并不算突出,以至其ROE恢复程度不如前二者,但目前正在加速当中。

2017年9月,由三菱地所投资顾问进行资产运用的“三菱地所物流REIT投资法人”在东京证券交易所房地产投资信托证券市场上市。

▌产业链协作,强化巨头效应

三菱地所商业帝国,是由9大业务版块搭建而成,以商业设施、物流设施的开发和运营为核心,经营办公室、住宅、酒店以外的资产类型的业务。

商业设施以三种形式开展业务:“PREMIUM OUTLETS®”品牌的郊外型折扣店、以“MARK IS”为首的单馆型购物中心、包括丸之内地区在内的东京都中心区复合设施。

▲资料来源:公司公告 制图:商业地产头条

由三种不同业态构成的资产组合,共计3800家店(截止到2019年3月末为止),除东京都中心区外还覆盖北海道到九州的业务区域。

2018年11月,“MARK IS”品牌最大门店——“MARK IS福冈MOMOCHI”开张,包含新业态和县内首家分店在内的共163家店铺入驻,这也是三菱地所首次尝试商住一体复合项目开发。

同时,三菱地所还在拓展和加强物业管理、转租等非资产业务,以及经年旧办公楼的翻新等运用现有存量的业务。从2005年起,通过并购设计住宅销售业务,目前收入占比在三分之一左右。

纵览三菱地所近130年风云,其穿越漫漫周期的秘密中,有与三井不动产一样的财阀靠山,但更为硬核的是深度开发的敏锐眼光,丸之内无疑是地产轨道上最亮的那颗星星。

▲由皇居望去的丸之内天际线 图片来源:维基百科

扎根一处,然后物尽其用,或是活化再造。三菱地所沉淀下来的不仅仅是经验,更是稳步提升的价值。面对着波动的市场,它有过挫败,也在破产边缘垂死挣扎过。但终是凭着稳固的存量家底,迅速转型回血,实现行业下行中的逆袭。

当下的中国地产圈,同样步入了存量开发时代,曾经高光的地产玩家们是否能在三菱地所身上读懂未来呢?三菱地所就像是一面镜子,能照出得意者的闪光点,同样能放大依旧沉迷于泡沫中即将失速的危险者。

当然了,转型不是一蹴而就,保持战略和财务上的理性不易,此时,来自三菱地所这些巨头们的启示录,需时常拿出来翻一翻。

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