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新型菜市场+Shopping Mall,眼前一亮
2020-06-15 08:36 来源:楼巴智库   字号: 

在很多人的观念里,菜市场是这个样子:随处可见新鲜的、种类齐全的蔬菜、瓜果、肉类等,大爷大妈、主妇煮夫们每天必去的、略有点脏有些杂乱、很有“味道”的、熙熙攘攘、十分热闹喧哗。

购物中心呢?在普遍市民眼中,这是城市商业零售的主流场所,场内干净整洁、光线明亮、空间体验感舒适、各色业态品牌装修精致,一看就想“花钱买买买”的商品陈列,年轻人喜欢逛。

仅从商品逻辑来看,菜市场“琳琅满目的瓜果肉蔬”和购物中心“琳琅满目的各色店铺”有着异曲同工之意。如果把两者放在同一个空间里,也许有人会说:

“疯了吗?”

“不会不伦不类吗?”

“菜市场不会拉低购物中心的体验感和舒适度吗?”

简而言之,这是个在绝大多数人认为的“伪命题”。但事实上,现在商业地产界已悄然兴起了一波“新型菜市场+shoppingmall”的试水尝试。

新型菜市场与现代商业空间结合

无论是国内国外,我们都可以看到一些优秀的菜市场与现在商业空间结合的案例,尤其是海外商业发达的区域。下面我们先列举几个:

▌泰国曼谷购物中心ICONSIAM—水上市场

作为体验泰国本地生活的一项内容,热闹的水上市场是一处很多游客不得不去的网红景点。在曼谷最新开出的“巨型”购物中心ICONSIAM中,项目运营方特别规划了一个Sook siam区域,占地超过15,000平方米,荟萃全泰国四大部77府的3000多个泰国传统工艺、名产、艺术创作、表演艺术…其中,就有泰国第一个室内水上市场(可以看做国内的菜市场)。

在这个水上市场里,设置了很多独立的摊位,各个摊位上展示着各种泰国果蔬、特色食品、路边摊美食等。消费者可以在这里领略最传统的泰国烟火气。

▲组图来源:公众号 曼谷二小姐

▌日本大阪Aeon Mall 堺北花田店--MUJI菜市场

2018年MUJI选定了大阪人流量超高的「Aeon Mall 堺北花田店」开了一家全球最大的MUJI菜市场。

▲图片来源:ins@muji_global

在这家店内,你就像逛超市和菜市场一样,可以在这里买到各种产地直送的新鲜食材。每天一早从近港捕获的各类新鲜海产、来自宫崎县的黑毛和牛、以及产自大阪本地的莲藕和各种蔬果。挑选完自己所需要的食材之后,你还可以选择在现场进行加工和试吃。

▲图片来源:MUJI官网

感兴趣的话,你甚至可以跟他们学着做,无印良品在这里专门设置了一个料理教室,简而言之,日本MUJI版的“Eataly”。

▲图片来源:步步日本

▌东莞益田大运城邦—益民街市

益民街市位于深莞交界的大运城邦·益田奥特莱斯B1层,商业面积超过2000㎡,规划了80余个摊位,街市内有水产、蔬果、鲜花、粮油、熟食、禽畜、杂货等多种业态,菜品种类达到2000+种,这也是国内第一个真正意义上在购物中心开设的菜市场。

▲图片来源:叮梆商业-式集

除了菜市场摊位外,街市还规划了一些美食小铺,街坊邻里可以顺带喝个早茶逛个菜场。该项目是基于大型居住社区大运城邦的家庭客群而设,由于社区周边缺乏平价菜市场,益田集团为解决民生问题,在此规划了益田街市。该项目为菜市场进驻购物中心的商业模式提供了全新的借鉴可能。

▲图片来源:叮梆商业-式集

除了上述外,围绕着“菜市场”打造的商业综合体,这在国外就更多了,著名的案例有2017年刷爆网络的荷兰鹿特丹市中心的“缤纷菜市场”Markthal,曾被誉为全世界最美的菜市场之一。

其标志性的建筑特点、将菜市场、零售餐厅、商住公寓融为一体,成为感受当地居民文化的一个网红旅游打卡点。

▌从商品到场景需要融入现代商场环境

基于上述案例中,我们看到一个成功与现代商业空间融合的菜市场,具有了以下特征:

基于传统的摊位菜市场基础上,对于商品和场所环境进行了革新,以消费者需求出发,满足服务功能的同时,提升卫生品质和舒适度; 在新型菜市场打造中,融入了更多的艺术创意元素、符合目标用户定位的场景设计;以及多样互动性设施设备或艺术装置; 新型菜市场不仅仅是出售生鲜商品,更有跨界融合的餐饮等内容,多业态融入让功能配套更加齐全; 社交属性的进一步加强,菜市场已经不再是纯粹的销售生鲜产品的地方,不再是属于特定人群爱逛的场所,也可以成为一个年轻化的社交空间,或是热门旅游打卡地。

显然,一个具有高颜值观赏性、又满足消费者的社交、购买需求的新型菜市场,是每一个物业开发商/运营商都喜爱的,也是消费者乐于接受的。

一个成功的新型菜市场,可以让商业地产空间价值提升,同时吸金又吸睛。这无疑是一个新的商业创新“风口”。

“新型菜市场”商业化前景分析

目前,很多的购物中心都面临着一个困境,精品超市与大众生鲜超市如何取舍问题,有的大型商业项目则需要招两个才能满足全客群需求。尤其是对于很多社区商业运营者而言,新型的菜市场必然比超市更能激活“社区消费力”。

因此,对于适合社区邻里生活中心或者大型商业体的新型菜市场,是有这个迫切需求的。然而,对于“新型菜市场”这个业态,为什么目前很多开发商会选择观望呢?其根本原因在于,虽然看着这些新型菜市场打造好像很容易,但想复制却并不容易。

对于商业地产开发/运营商而言,相较于购物中心内的超市与其他品牌业态:第一,“菜市场”的成本投入就显得高很多,同时对于菜市场行业不了解,也缺少相对应的资源;第二,“菜市场”无论是从空间设计到业态规划与摊位招商运营,都跟购物中心其他商铺严重不同。在这个细分领域里,其“门道”并不亚于新开一个小型购物中心。

▌问题一:空间设计如何兼顾烟火气?

对于购物中心内的各业态所需的各类空间设计条件,绝不部分商业设计机构都能如数家珍。

然而菜市场各类蔬果、肉类、熟食、干货等各业态之间的灯光、陈列区、购物区、操作台、排水区、运货区、垃圾回收区、通风系统等各类细节设计,必须要懂菜市场又懂商业的设计师团队,才能兼顾现代商业空间与传统菜市场之间的融合。

近年来国内很多菜市场进行升级改造了,但是很多改造后的菜市场,却“曲高和寡”,烟火气没了,消费者也不爱去逛了。其根本原因正是在于,过于炫耀空间场景设计,并没有从消费者的需求出发。

▌问题二:菜市场的业态规划落位

如何合理安排蔬菜、水果、肉类、干货类等配比,以及铺位规划,这也是门很大学问,如:

活禽经营区要相对独立,与其他经营区域隔开; 经营早点或快餐配套服务应相对集中设置在专门区域; 干湿分区,入口处为蔬果售卖区; 海鲜摊档位于停车场入口处,易于装卸货物……

不同的摊位,不同的业态种类与相同的业态种类不同的摊位,在租金价格方面制定,亦有很深的门道。

▌问题三:如何进行摊位招商?

如何寻找菜市场内的各个品类的租户?连锁供应链企业、个体户等等如何把这些资源对接上,这对于传统的商业零售招商团队而言,无疑是“完全没有头绪”的问题。

可以预见,在城市不断发展过程中,菜市场需要更新换代,其“鲜活热闹”的本质,无论如何变化,都将保留下来。相信在不久之后,就会有一些“菜市场”衍生的新物种就会在国内出现。

参考资料:

▪ 阿布逛吃手记《MUJI开了全球最大旗舰店,把菜市场搬进市中心,14000㎡+,整整11层……逛过的人都想住里面》

▪ 曼谷二小姐《打卡泰国首个“室内水上集市”,已被本地人挤爆的湄南河地标商场》

▪ 步步日本《無印良品世界旗艦店+MUJI HOTEL 從銀座向全世界傳遞無印良品的好感生活》

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