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社区商业再迎新契机“家门口”也是必争之地
2020-05-09 08:38 来源:楼巴智库   字号: 

疫情期间,时逢大多快递、店铺歇业,人们平日里习以为常的电商、外卖模式停摆,加之限制人流大量聚集、远距离移动等因素,人们的活动逐步从公众场合 “转移”至社区,社区逐步成为了集中的销售点,其商业价值也开始凸显。

社区商业:以一到三公里地域内居民为主要服务对象的零售商业形态,以提供日常生活用品和服务为主的地属型商业模式。社区商业贴近用户的日常生活场景,且人群聚焦,大多是家庭型客群,可充分利用与消费者的近距离,为居民提供有价值的商品和服务。

社区商业缘起

“因住而商”,未来发展空间很大

目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上,而随着新一轮城镇化发展,中国每年都将有1200万至1400万人口进入城市,未来10年城市化率将达66%~67%,形成2万个以上的新社区。2020年,全国住宅物业面积预计将达到300亿平方米,可以说社区商业未来发展的空间真的很大。

如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”,那么社区商业则像一根根“毛细血管”,深入到各个小单元。

相比较而言,城市型商业辐射的消费者范围较广泛,形态也较为多样;社区商业商圈范围小,针对性较强,最常见的是以底商的形式存在,但也包含社区商业街和社区商业中心两种业态。

住宅底层售价较低、不好销售向来是开发商头疼的问题,若改为底商,其价格则一般为住宅均价的数倍。底商作为住宅的配套设施,只需按照住宅用地的价格支付土地出让金,所以投资底商显然要比住宅划算许多。

社区商业中心则是社区商业的最高组织形式,一般都由社区底商、社区商业街以及其他高级配套,如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。

“因住而商”的特点,决定了社区商业的便利性。社区商业的服务人口一般在5万人以下,服务半径在两公里以内;规模也一般控制在3万平方米左右。

常被提及的“51015”,是衡量社区商业的基本指标,即实现居民步行5分钟可到达便利店,步行10分钟可达到超市和餐饮店,骑车15分钟可到达购物中心。

贴近居民、便利性与综合性,让社区组团具备规模大、人口多、消费力较为强劲,居民有着便捷的购物需求特点,这决定了社区稳定的消费流量和较为可观的商业利润。

总体而言,商业地产向来有资金回笼周期长的特点,在当下房企纷纷强调提高周转效率、加快回款率的基调下,社区商业单个体量较小、投资开发操作难度较低、容易复制、利润较稳定等特质,已逐渐吻合视现金流量为生命线的房企的胃口。

社区商业路在何方

他山之石,可以攻玉

虽然社区商业未来发展空间很大,但现阶段国内的社区商业与世界发达国家相比只能算是起步阶段。市场社区商业消费占比仅为40%,而在成熟国家消费占比高达70%。那么,应该如何打造优质又成功的社区型购物中心?社区型购物中心有哪些创新业态组合?

有句话说得好,他山之石,可以攻玉,下面是精心挑选的3个国内外典型社区商业的案例,相信会有所启发。

▌泰国Samyan Mitrtown

部分区域24小时经营的友好型社区mall

泰国Samyan Mitrtown于2019年9月开业,与曼谷地铁山燕站接驳。项目包括办公楼、住宅和商业等部分,其中商业区租赁面积超过3.6万㎡。MITR泰文意思“Friendly”,项目旨在打造一个共享友好型社区,为周边上班族、学生提供娱乐休闲场所,预计每日至少迎接2.5-3万人次。

部分区域24小时经营为项目一大特色,为商场贡献近20%客流,如:Big C超市与美食广场、星巴克、肯德基、双圣冰淇淋、亚马逊咖啡;大城银行、开泰银行、汇商银行以及健身房等,均提供24小时服务。

图片来源:泰国永夏城

24小时免费开放共享办公学习空间Samyan CO-OP Co-Learning Space:面积1400㎡,通过提供500个座位的阅读和工作空间、会议室、活动室等功能来回馈当地社区,每天24小时免费开放。以创建充满动感和社交互动的生动空间为目标,采用玻璃、廊道、阶梯、高层交织空间,开放或隔绝、讨论或自习、面壁或远眺,都能找到适合自己的位子及姿势。

24小时营业超市Big C Foodplace:泰国最大的连锁超市集团Bic C,首次推出的24小时营业超市。针对的客户群体主要是生活和居住在该区域的大中小学生、公司职员、游客和自由职业者等。

图片来源:看见泰国

拥有多项黑科技的肯德基:除24小时经营外,首次引进“1 OF A KIND”概念,提供自助点餐机、设置AR系统,开放式厨房和在线购物线下提货服务,提升经营效率、创新用餐体验。

康复诊所F REHAB:为办公室综合征、急慢性疼痛、运动伤害、老年人疼痛等提供评估及治疗服务,因方便快捷的服务备受好评。

图片来源:LEESHARING

文创体验店MEDIUM and MORE:既是一家文具店,也收集了世界各地著名的工艺品品牌进行展示和销售,同时还开设了体验工作室。

▌台湾Joy plaza悦诚广场

“书香四溢”,强调文艺氛围

台湾高雄悦诚广场是兴富发集团于2019年以全台首创“森林图书馆”概念打造的社区型商场,建筑楼地板面积为11,880坪,营业租赁面积约3,500坪。试营运三天带来10万客流。

图片来源:ETtoday

高达15米的巨型书墙,增添文艺气息:由4万本以上的图书打造高达15米的巨型书墙、剧场式大型阶梯、绿植墙等贯穿商场动线,充分体现了“森林图书馆”的概念,搭配有休憩座椅、台灯,营造出文艺气息,适宜商务洽谈,朋友聚会、个人独处等各类场景,成商场最大引流点。

百坪挑高的广场展演空间,打造社区活动中心:以公园的概念铺设草皮、摆放动物造型休闲椅,供消费者停下来休憩;在周末,此处还是音乐演奏、文创市集等活动的举办场所,每周举办的活动最多可达15场。

图片来源:guliufish

项目共有120家店,餐饮占40%,包括美食小吃、轻食、主题餐厅,以及自营的品牌“悦诚超市”;零售方面,拥有家电、生活家饰用品、男女服饰品牌;另有北高雄独家英伦风诚品生活、玩具反斗城、快乐爬爬客亲子乐园,为亲子家庭提供丰富选择。

引进台湾唯一的英伦风情诚品生活:店内以欧式剧院售票亭为概念打造了读者服务站,以英国红色圆顶2号电话亭的形式打造了充电休憩站。同时,这里首次设有“双语学习专区”,以及独立的儿童馆,精选世界五大洲共46国的1500余种优质绘本,为周边亲子家庭提供学习成长环境。

▌杭州万科劝学荟Qsquare

全面的社区服务及儿童培训业态

杭州万科劝学荟Qsquare位于杭州市西北部的良渚文化村,2019年10月正式开业。开放仅3天,1.2万方的商业体量,客流量高达8.5万人次。

项目毗邻三所学校及劝学里等多个万科住宅及公寓区,定位为家庭体验商业体,提倡开放轻松、家庭欢聚的社区生活,致力于打造良渚文化村“村民”的公共会客厅、聚会场和活动地。

劝学荟主要包括亲子教育、餐饮美食、生活配套三大业态,包括肯德基、蓝之莲、一点点、九爷火锅、华为等70余家品牌,其中35%入驻品牌首进良渚片区。

引进各类生活零售/服务品牌,打造功能齐全的社区商业:通过引进超市、便利店、药房、房产中介、汽车养护、干洗店、花店等业态,打造多功能、综合化的社区商业形态,提升社区居民生活便捷度与舒适度。

典型品牌如:

精品生鲜超市——联华超市 超人气连锁便利店——罗森 杭州连锁医药供应商——邻家大药房 链家旗下房产品牌——德佑 社区汽车美容养护品牌——迈奇克 衣物洗涤保养专家——洗白白干洗店 花艺生活体验馆——花间集 干花生活艺术馆——FINGERED STUDIO花店

集结丰富多元的亲子教育品牌,助力社区孩童全面发展:汇聚了全国领先的少儿教育品牌,涵盖编程教育、艺术教育、专业辅导、素质教育等多个领域。

超人气少儿活动:打造杭州首座商业体屋顶400米空中跑道:跑道激活了商业空间的活力,弥补良渚文化村户外运动空缺。同时引入单车传送带、飞翔海洋球、魔力传声筒等趣味装置,为小太阳家庭和二胎家庭提供室外欢聚场。

社区商业怎么造?

通过以上3个典型项目,总结了以下几点:

一、加码“美好生活”类业态

疫情之下,消费者更注重自我,对“悦己型”消费关注度提升,文化娱乐、家居、美容等将成为疫情后消费的爆发点。影院、健身房、书店、家居零售、美妆等非刚需型、满足消费者“家门口美好生活”的业态,将成为社区型购物中心的新增长点。在面向高收入群体的项目中,艺术空间、画廊等也是创新方向。

二、增加儿童教育业态比例,加强空间互动性

疫情的发生、鲜活生命的离世,使得许多人开始重新思考人生的意义。人们更珍惜当下,对儿童教育、亲子陪伴、天伦之乐关注度提高,或将促进疫情后家庭社交消费的爆发。未来社区型购物中心可加大对儿童教育业态的比例,同时强化公共空间营造,打造屋顶儿童乐园、跑道、农场等,促进社区居民交流与互动,将为项目起到较好的导流作用。

三、线上线下全场景运营

疫情影响下,在线消费持续爆发,线上社群更加活跃。社区型购物中心经营重点从“购物中心”转到“消费者”,交易环境从“场内”延伸到“场外”。通过打造商场APP、建立社群,打通全渠道,加强与社区消费者的沟通互动,是社区型购物中心发挥就近优势的新玩法。

四、打造共享空间、延时经营

疫情对中小微企业带来巨大冲击,为控制经营成本及规避风险,未来公司办公场地更为灵活、办公时间更为弹性,一大批自由职业者诞生。“家门口”的共享办公空间迎来发展契机。为更好地服务各类人群,国外出现以24小时经营为特色的社区mall,国内项目也开始将餐饮品牌经营时间延长至0点,打造“深夜食堂”,还有引进酒吧业态等,这也顺应“夜经济”的消费新趋势。

疫情之后,中国的社区商业可以迎来更加有质量的发展,更期待国内能够涌现出真正成熟优质的社区商业。

来源:赢商云智库、观点指数,版权归原作者所有

Tags:社区商业
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