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楼市懂一点|警惕抄底!现在还谈不上!
2020-04-10 08:33 来源:武汉热线房产网  作者:邓晓静 字号: 

随着各地陆续解封,楼市复苏的火苗好像越烧越旺。

近期,诸如“深圳半天卖光54套豪宅公寓狂揽23亿”、“北京20分钟卖掉800套房”、“苏州12亿房源60秒抢购一空”、“杭州再现万人摇号购房“的消息层出不穷,是楼市复苏?还是楼市火热?

这些消息不断充斥,市场上的各种声音不绝入耳,购房者的心绪早已被搅乱,尤其是处在疫情中心的武汉购房者。

从3月23日公布“救市六项举措“、到3月31日地产重启,发放疫情后首批预售证、到4月8日武汉解封,各楼盘陆续恢复开放售楼部,武汉楼市的复苏步伐不断加快。

土地市场也是。3月31日,疫情后武汉首场土拍,当日推出的10宗地块无一流拍全部顺利成交,其中一宗位于蔡甸的商服用地经3家企业网上竞价52轮后成交,地块溢价率达24.7%。虽然大多地块均以底价成交,但也可以看出房企并没有改变拿地计划,对武汉市场仍保持乐观预期。

一方面是疫情恐慌情绪,一方面是楼市复苏。有人认为今年武汉房价跌幅将超过20%,避之而不及;也有人认为这是千载难逢的机遇,准备抄底杀入。

经此一役,抄底武汉正当时?楼市懂一点认为,投资抄底的机会,现在还谈不上。

 

1

首先,抄底捡漏的前提是房价降了。武汉的房价降了吗?

降了。早在2月份,武汉很多楼盘开始打折, “75折房”、“特惠房”、“XX天无理由退房”等等,各种优惠政策层出不穷。而根据中国房价行情网3月份数据,武汉房价同比下降7.89%。但需要注意的是,3月份的武汉楼市整体没有多少成交。

而从4月份的摸底情况来看,大面积降价也不存在。除少量远郊盘、销售困难盘,武汉大多数楼盘的价格与封城之前并无太大差别,武汉房价整体平稳。

 

2

其次,抄底意味着房价将在短时间内触底反弹。武汉房价符合这一预期吗?楼市懂一点不这么认为。

疫情之下,武汉楼市走向充满了不确定性。

一是人才吸引力不够。一个城市的人口增量,很大程度上影响着楼市。

2019年,武汉新增13.1万常住人口,对比同样作为新一线的杭州55.4万新增人口,少了不是一点两点。这个成绩比成都、重庆、长沙、西安、佛山等城市都要低。

而且此次疫情,也暴露出了武汉的城市治理问题,数百万的流动人口,上百万的大学毕业生,在短期内的留汉意愿估计也会进一步降低。而这些人,都是城市的潜在购买力,武汉楼市也势必会受到一定程度的影响。

二是楼市库存量逐年高企。这个在之前的系列文章里有专门说过(参阅《楼市懂一点|未来三年百万套房楼市“肠梗阻”明显》),在这里不再赘述。总之,可以得出的结论是:武汉楼盘去化率逐年降低,库存量逐年攀升。

除此之外,根据《武汉市住房发展规划(2020-2022年)》,未来3年,武汉将新增供应住房7019万㎡。其中商品住房5072万㎡、50.7万套。加上2019年底的16.8万套,武汉商品住宅潜在库存接近68万套。

严重供过于求,因此我们也看到,从去年下半年开始,武汉楼市已经“疲态尽显”。尤其一些推盘量较大的板块,例如东西湖、洪山等,各种促销手段重出江湖。

而本次受疫情影响,购房者的观望情绪渐浓,多数购房者一时半会儿可能不着急下手。楼市库存量还有进一步上升的趋势。

 

3

最后,想要抄底,你得问政府同不同意!

之前武汉的“救市六项举措”让许多人大呼太过平淡。

优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准......

一系列举措都不涉及交易端,没有限购限贷限售方面的松绑。相对其他城市赤裸裸的“抢人”、“降首付”等救市举措来说,实在太过温和。

但楼市懂一点认为,这一点也不奇怪,“房住不炒“这几年一直是楼市调控的主基调,政府稳楼市的决心一直很明确。

这也说明现阶段武汉楼市大幅松绑的可能性很小。楼市懂一点认为,即使没有疫情影响,今年的武汉楼市大概率仍是“小幅上升,不温不火“。

 

4

既然楼市稳预期,降价打折不普遍,那就不存在抄底这种说法,至少从短期来看是不成立的。但楼市懂一点认为现在是一个相对好的买入时机,可选择余地大,可以综合对比慢慢挑,建议以自住兼后期好转让为选择基准。

恐慌只是暂时的,疫情可以影响信心,影响短期经济,但不会影响城市的基本面。

抛开短期情绪,从城市价值出发,从房产价值出发,楼市懂一点认为是可以长期看好武汉的。

 

购房者还有啥疑问?

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Tags:楼市
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