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2020年的春天:离商业地产有多远?
2020-03-17 08:50 来源:楼巴智库   字号: 

当前,整体经济状况尚处于调整阶段,商业地产需求受零售交易需求带动,无论商铺还是写字楼,物业购买意愿都与经济复苏程度息息相关;同样,租赁需求也与疫情变化状况、复工程度、经济复苏整体节奏,以及经济、产业的关联程度更高。由于疫情影响,今年商业地产受到较大冲击,甚至可能比住宅地产面临更大压力。在住宅地产方面,后续将有相关的房屋刺激政策,但针对商业地产的刺激政策是不多的。

同日,凯德集团宣布降薪。

凯德集团表示,为了更好地应对疫情持续所带来的不确定性,集团董事会和高管层自愿降薪,其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响。凯德集团在声明中表示,这些措施将在六个月后或新冠病毒疫情稳定后再进行评估。

实际上,这已经是反应最快,同时也是最透明的应对措施了。截至2019年底,凯德集团在中国的管理资产规模达到2700亿元人民币,占集团总管理资产的41%,2019年整合星桥腾飞后,凯德集团进入产业园区等新经济领域。目前,凯德在中国42座城市拥有/管理200多个项目。

疫情爆发”购物中心们”经历了什么?

人们应疫情防控要求“少出门”,消费近乎停滞,购物中心面临“经营or休市”的两难抉择。

商户部分:

① 销售业绩大幅下滑

线下的实体商业里,餐饮、零售、娱乐、休闲、旅游、酒店等都是重灾区。业绩下滑幅度几乎都不用说。

② 现金流(血)紧张

现金流对所有的商户而言,是血脉,疫情导致大家的现金流都非常的紧张。餐饮业尤其是这样,对国内的大多数餐饮而言,基本上都是现金交易,所以现金流出了问题,会影响一大批。对大多数企业而言,现金流都是3个月和6个月的节点问题。

③ 员工问题:裁员?返程?

裁员跟成本相关。但是流着血支出又是必须的,要不要裁员?要不要降薪?返程的问题,员工怎么还回不来,如果回不来怎么办,我这边也招不来怎么办?

④ 过季商品礼品库存:如何消化?要不要续订?

尤其是服装类的企业、对季节性相关的商品去库存有比较大的担心。如何对这些过季的商品和礼品进行消化,然后续定哪个季节的商品,成为必须解决的一道难关。

购物中心们的春天何时才来?

企业不仅在抗击疫情方面增加了不少的成本,也推出了部分租费减免的措施导致收入减少,一些筹备的项目开业时间会往后推迟。目前来说最大的考验还是如何迅速恢复商家的信心,让经营回归正常。

信心是整个救市的根本。

对购物中心来讲,后疫情时代“场”的吸引力要做足。吸引力第一是安全,让消费者放心;第二是有足够的刺激和应有的力度。消费者来了,就是确保商户的业绩。这方面需要购物中心给商户一些支持!

对于商业地产和零售而言,预计恢复时间是3、4、5月份,从一线城市——二线城市——三四线城市依次大部恢复。初步判断如下:

1、商业的恢复会依次从一线城市到四线城市向下展开。越是高线城市恢复地越快,开放地越早,当然也跟管控的力度和方式有关系;

2、商业恢复会从南到北呈现从高到低关系!一方面南方经历过非典,另一方面管制措施上相对更灵活。浙江开始有大的突破。

3、三四月份会是一个比较缓慢的商业恢复周期,5月份有望进入到全面恢复期。当然越是高线城市恢复开业的情况越好。

4、商铺开业率方面。一线城市原本的开业率就比较高。2月15号,全国的商场开业率平均维持在40%,商铺的开业率维持在30%左右。当然,商场和商铺开业,还跟产业链有关系。

5、消费者的“释放”。要解决商业恢复,就是消费者必须释放出来。相对来讲,一线城市的管控比较国际化、人性化一点,但很多二、三、四线城市的管控相对严苛。

显然,在这次疫情中受到最小冲击的是满足基本生活需求,也可以判断:

社区商业或社区型购物中心将成为最先复苏的商业体。 大型购物中心中的超市、生活服务和餐饮类业态将紧随其后 餐饮业态依然会成为商业人气恢复的关键,对餐饮的卫生监管将受到重视

所以我们都在等待春天,等待报复性消费,并努力为此准备。从个人到商户到品牌,这都是我们能做的最积极的事。

不仅是商家在期待,国家主管部门也在期待。五部门已经连续出台40条政策,放水,提高不良贷款容忍度、税费优惠等等。这里面虽然大半都是为中小企业续命,但也进行了政策储备,为补偿性恢复做准备。简单说,也是在为报复性消费打底。

如果不考虑境外输入性病例的再传播,加上疫情之后的过渡期,以购物中心为代表的商业地产,要恢复正常至少也要等到6月份之后。

而这已经是最乐观的估计。

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