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楼市懂一点丨金融政策重在救企,武汉楼市“松口子”自救
2020-03-05 09:49 来源:武汉热线房产网  作者:楼市懂一点 字号: 

3月1日开始,影响千家万户钱袋子的新规来了。有房贷的小伙伴急于知道自已究竟该如何选,想买房的人开始浮想连翩,是不是救市政策连二连三开始出来了?

 

不变应万变 房贷利率固定更可取 

房贷利率以前主要锚定的是贷款基准利率,以后参照的,则是LPR(贷款市场报价利率),利率走向会根据市场环境来变化。

关于LPR究竟是个啥,现在各种解读文章已经铺天盖地,但是究竟该如何选,多数人只会说个大概,主要是因为,从目前来看,选择LPR是可以得实惠的。

央行最新数据显示,截至2019年11月存款类金融机构各项贷款合计为151.79万亿元;专业人士分析,这其中大部分应该为浮动利率贷款。楼市懂一点就把上下浮动两种情况都跟您理清楚。

 

下浮情况举例:

如有人在2008年买房,当年利率打折厉害,最低可到7折,原合同最近的执行利率按4.9%打7折来计算,就是3.43%。

2019年12月LPR是4.8%,那么加点数值就是3.43%-4.8%=-1.37%(注意这是一个负值)。这个-1.37%就是你未来的加点数值,永远不变。

假设2020年12月LPR由现在4.8%下降到4.5%。房贷利率就是4.5%-1.37%=3.13% (比你现在3.43%的利率还要低)。如果利率由4.8%上浮为5%。房贷利率则是5%-1.37%=3.63%(比现在3.43%的利率要高)。

 

上浮情况举例:

以买房时利率上浮了10%举例,则原合同最近的执行利率就是5.39%。

加点数值就是5.39%(现在的利率)-4.8%(2019年12月LPR)=0.59%(注意这是一个正值)。

假设2020年12月LPR由4.8%下降到4.5%,计算可得4.5%+0.59%=5.09%(比现在5.39%的利率低)。同样,如果上浮为5%,根据你的房贷利率LPR+0.59%,计算可得5%+0.59%=5.59%(比现在5.39%的利率高)。 目前处于双降期,所以选择换锚肯定有好处。但究竟该如何选,其实是取决于对未来房贷利率走势的预判。就我个人来看,目前利率确实是处于下行通道,但中国在面对这么大疫情的情况,利率应该已经见底了,从长远来看,建议趁着现在这个时机,选择固定利率更合适。

 

救企而非救市 房住不炒是大方向

利率双降后,市场普遍关心的是,这是否意味着楼市产生宽松信号。其实不然,此次1年期、LPR为4.05%,比上期下调10个基点,5年期以上LPR为4.75%,比上期下调5个基点。自2019年LPR改革以来,1年期LPR第四次下调,且本次下调幅度扩大,5年期以上LPR则是改革后的第三次下调,降幅与此前一致。

个人房贷基本都属于5年期以上贷款,购房者月供额度降低非常有限,而利率下调幅度最大的则是1年期利率,最利好的是应该是企业。

2月18日,国务院总理李克强主持召开的国务院会议中,关于企业社保费用与住房公积金费用公布诸多相关政策。

湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征养老、工伤、失业三项费用。同时,6月底前,企业可申请缓缴住房公积金,在此期间对职工因受疫情影响未能正常还款的公积金贷款,不作逾期处理。会议强调的宗指就是:当前统筹做好疫情防控和经济社会发展工作,一项迫切任务是稳就业,稳就业就必须稳企业。

2月19日,央行发布2019年四季度中国货币执行报告,报告中总结了四季度我国房地产行业的发展情况,同时在下一阶段主要政策思路中重申了“房住不炒”、“因城施策“的基本原则,并点出加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。 

 

武汉“松口子” 自救通道开启

购房者如果指望疫情过后抄大底,楼市懂一点觉得几乎不可能。但房住不炒,并不代表对房地产销售状况不管不顾。房地产市场要稳,是既不能大起也经不起大落。针对目前的情况,通过微调房地产政策,确保市场稳定运行,各地方出台的举措是看的见的。

比如青岛将“先落户后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生,已落户的可享受本地购房、申请人才公寓等政策。驻马店将首套房贷款最低首付比例下调至20%,南宁144平以内第二套住房使用公积金贷款。

除了政策利好,许多开发商也开启自救模式,如无理由退房,贴息等。对快速去化库存其实最有效的措施就是去装修,毛坯房价格往往比精装修每平要少3000-5000元。

楼市懂一点预判,采取这项对策的开发商相信在疫情过后会增多,这个时间点大概在5月至9月,但不会超过今年年底。

经济下行期,疫情进一步加大了地方政府财政压力,地方政府对土地出让收入的期望会提高,北京、珠海等多地已逐步加大了土地供应。2月11日,北京迎来疫情爆发之后首场土拍,3宗地块,12家房企,土拍总起价超过70亿元,最终成交价超过80亿元。土地供应增多,后续房源量大,不至于出现房荒,也能有效抑制房价快速上涨。

武汉处于疫情核心区,抗疫一线人员的辛苦有目共睹,此次针对抗疫人员出台的政策:参加武汉市疫情防控的医护与工作人员,购买自住房贷款时提高可贷额度,降低缴存时限要求;外地医护人员申请异地公积金贷款时不受户籍地限制。

楼市懂一点认为,这条政策能扩大武汉本地和外地的购房人群基数,给予的优惠政策也能刺激购房需求。虽然是个小切口,但以此为契机,相信复工后会有新动作出来。

购房者还有啥疑问?欢迎扫码进入“楼市懂一点交流群”咨询楼市相关问题。

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