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对抗疫情,武汉实体商业自救的10点建议
2020-02-29 08:24 来源:楼巴智库   字号: 

新型冠状病毒疫情打乱2020年开年的步调,疫情对各行各业产生了不同程度的冲击,身为人员密集型的实体零售业同样未能幸免,这场疫情使整个行业陷入阴霾。

作为疫情核心的区域,武汉的一举一动都牵动着全国的心。

2月27日,第一太平戴维斯在线上活动中提到,目前武汉存量商业530万方,预期今年新增供应减半至30万方,同比增长26%,招商压力明显。

鉴于武汉三环内新增土地供应少,武汉市场短期看金融、中期看人口、长期看土地。不可否认的是,武汉的疫情持续时间将会比其他城市更长,物业管理、社区商业将成为新的发展点;商业用地遇冷、被动出售商业发生概率大。

对比2003年非典情形,商业地产的运营形式从百货商贸发展为购物中心,预期餐饮、教育、医药大健康等行业将迎来反弹式增长。

2020年注定是继续迭代的一年,或许从上一年开始整个行业的焦虑会继续延续,加上这突如其来的疫情,作为商业地产人要做的就是忘记焦虑,唯积极应对!

学会与疫情下的不确定性共处

虽然疫情已经发生了一段时间,但是从各种传播的信息来看,我们并未做好与疫情带来不确定性共处的准备。人们总是期待着有一个明确的专业判断,有一个时间节点,有一个明确的解决方案。但事实上,疫情持续的时间和政策的对冲力度,都将带来不确定性。

我们所需要的,不仅是直面它的勇气,更需要有认知它的能力,与它共处的能力。如何做到这一点?核心是改变自己。我们已经不在一个原有熟悉的经营环境下展开经营活动,要用新的方式和认知去理解当下的情况。

盘好家底,对未来心里有最坏状况准备

资金是当前很多购物中心业主面临的最直接难题。

即便是一个很有实力的企业,如果不是大型企业庞大的资金体量做支撑,那么就很难化解疫情特殊情况经营中的运营成本风险,因为这些成本基本上是由费用型成本和消耗型不可回收成本组成。

目前,仍在开业的购物中心内,除了超市仍有部分人流外,其余店铺内几乎没有消费者,不少店铺也已关门停业。据赢商网统计,除300多座万达广场外,目前已有200余家购物中心宣布减租,减租幅度基本在半个月到1个月之间。如果疫情持续,预计2020年商场业绩相比于去年至少将降低10%。

购物中心、百货、超市等实体商业人资成本巨大,服务环境营造与维护成本、服务功能扩展提高、店堂形象维护更新、日常营销成本、市场竞争成本等等这些基本的运营成本,将随着疫情周期的延长越来越大,越来越沉重。

对于单店或者单个物业独立经营的购物中心来说,如果入不敷出,未来面临的问题一是资金链极易出问题,二是长期亏损直至破产。

挑战极限式地降低成本

在已经过去的2019年,对于很多企业而言,已经有了自我调整发展模式,转型业务及增长方式的努力,但是,到了今天的疫情之下,我们还需要有更强的危机意识,更坚定地开展自我救赎之旅,缩减费用、剥离不良业务、杜绝亏损及没有质量的增长,确保现金流,同时要确保竞争力,而做到这一点的关键是,一定要挑战极限式地降低成本。

如何让企业具有真正的成本能力,如何让成本是一种对顾客价值的投入,而不是一种价值牺牲,此时更强调挑战极限式地降低成本,尤其是对中小企业而言,其根本目的只有一个,就是保住现金流。

而对于具有良好的现金流的企业而言,也依然建议重构自己的成本能力。希望有能力的企业在疫情背景下,迅速关注如何在做“减法”的同时,关注“加法”,也就是如何去关注真正的顾客价值,并创造顾客价值。如果能在危机中找到一个明确的方向并增加投入,之后所获得的增长将是无法估量的。

构建安全放心的购物环境

实施严格的卫生消毒措施。在所有顾客出入口设置消毒液,每日对现场各区域进行多次消毒,对所有员工进行测温等健康管理,并进行个人防护培训。努力为市民们提供一个安全放心的购物场所。透明化:一切消毒工作细节化、可视化、显性化,不是你觉得要顾客觉得。

门神管理:严防死守,一切人、物资进出全面管理(体温、消毒)防患于未然。多渠道及时传播:短视频、直播、会员社群等一切方式实时及时传递。

商场未来的设计对于降低危害公共安全的通风、病毒消杀的考虑将会加大,比如传统封闭式的特征可能会有变化,商场内部病毒消杀的软硬件需求预计也可以提上日程。

协助商户转型,利用线上服务提高营业额

组织商户同盟,指定营销政策;联络协同各大网络平台,统一进行推广;运用短视频和直播,拓展流量与用户连接;强化会员运营和裂变社群管理。比如:商场主动开启“建群”的营销方式,把店长、消费者拉到一个群内,推出打折/秒杀,促进销售。

构建线上购物中心,武商广场购物中心目前已开启武广小程序购物,抗疫攻坚期,服务不断线。顾客只要登录武广小程序,就可以足不出户逛商场,扫码购物快递到家!

强化半径服务

数据和会员优化,强化服务3公里优势;整合美团、闪送、跑腿,以商场为店,策划节庆套餐为品牌赋能,统一服务;建设私域流量运营团队:所有平台流量需要统一入口管理,流量沉淀和分析,为后续做储备;发挥半径优势,看得见、信得过、效率快。

春节期间最火的几个买菜APP都在努力恢复供应和配送。这次疫情对生鲜电商是“天赐红利”,但供应链差的平台将逐渐被淘汰。

作为“疫情重灾区”的餐饮业,无论是自发或与购物中心联动,都将精力投注在外卖渠道,除了联动美团外卖、饿了么,也自主推出外卖到家服务。

例如保利、凯德等企业在广州的商场,同样联动商场内的餐饮租户,为消费者提供“美味到家”服务;部分餐企也自主推出外卖到家服务,西贝等餐企也全面执行外卖无接触式配送。

恢复期的租金减免不能一刀切

有的放矢减租法。2003年SARS疫情下,香港购物中心普遍遭遇客流和业绩双降、租户纷纷要求减租的困境。擅长精细化运营的太古集团对旗下香港各大购物中心没有出台一刀切的免租政策,而是详细了解每家租户每周的营业额、利润下降乃至亏损幅度,根据租户的实际经营情况给予各不相同的扶持。对于营业额不减反增的民生刚需业态的超市、药店并不减租。

激励共赢减租法。2009年初国际金融危机,上海大宁国际商业广场的客流一度剧减,香港崇邦集团当时在业界首推租金奖励计划:如果租户在这段时间的月营业额比去年同期有所增长,当月租金即有相应比例减免,营业额增加比例越高,租金减得也就越多,最高减至18%,激励租户促销的积极性,大约95%的租户最终享受了租金优惠并获得合理的利润。最后,大宁国际在2009年上半年营业额同比增长20%、客流增长23%,成功实现多方共赢。

社区型商业发力

近年来大型购物中心动辄10万㎡+的体量,确实给城市带来了许多新鲜的商业血液。而大体量必然要面对的是更远的辐射范围,更大量的人群聚集,在重大疫情面前,反而成为了它的弱点。

相比之下,社区型商业更能有效解决1-2公里范围内人们的基础需求,满足人们日常生活的需要,避免了人群长距离的移动。即使是在未来正常时期,社区商业的发展也将提升居民生活的便捷性,提高生活效率,缓解城市的交通压力,提升城市出行效率。

调整品牌业态应对客流低谷

商场的业态组合可能会迎来新一轮的革命,或将催生新的业态。运动业态已经渐成购物中心招商的新晋心头好。比如2019年新开业的济南万象城、武汉绿地缤纷城、上海长风大悦城均抓住了这波趋势。

以健康餐饮、瑜伽馆、射击馆、专业球馆为代表的体育运动较为突出,此外飞行体验、马丁车、攀岩、马术、格斗等运动品牌纷纷冒尖,体育消费多元且日益个性化。运动体验类业态可以让人流愿意在购物中心逗留,以弥补这段客流低谷期。

在此次疫情事件影响下,民众的健康意识和需求愈发强烈,未来,商业项目与健康产业业态结合也会成为一种新常态。如日本、新加坡、阿联酋等国家已在购物中心建设健康城,引入大型医院、医疗教科培及护理中心。

未来,高品质购物中心更受消费者青睐

疫情之下,定点定时加强对于公共区域的消毒已成为常态,可是疫情过后,又有多少购物中心能够保持这种状态,将不得而知。反而是在疫情发生之前,对公共区域的消毒就已经是一些高品质的购物中日常在做的事情,这对他们来说已是“家常便饭”,例如大部分的港资商场。未来,消费者必将更注重购物中心的整体环境品质,那些始终如一的经营者,将会得到更多的青睐。

我们必须承认,市场环境瞬息万变,时代发展也好,疫情也罢,要有为消费者提供最好的服务能力。我们相信,在大家的共同努力下,更多企业能在疫情之后活下来。任何一个熬过冬天的种子,都有关于春天的梦想,让我们共渡难关,期待春暖花开的那天。

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