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楼市懂一点丨手握老破小,该如何“腾笼换鸟”?
2020-01-10 09:01 来源:武汉热线房产网   字号: 

2019年刚过,各种总结报告数据纷至沓来,土地市场也不例外。

根据中指研究院最新发布数据:2019年武汉土地市场全年成交金额1766亿元,相比前一年增加约3成。而从武汉各区的土地成交情况来看,成交建面排名前五的区域分别是东西湖、东湖高新、沌口、蔡甸以及新洲。可以看出,新成交的土地基本以三环外为主。

这个现象很正常,为什么呢?随着城市发展,中心城区土地越来越匮乏,需要不断向外扩张。这样一来,未来新房供应的主战场会以三环外的远城区域为主,而中心城区的土地供应则更多的依赖城市更新。

目前,武汉中心城区大量亟待更新的老破小区,它们承载了大量的居住需求。一旦更新提上日程,这些老破小区的出路在哪里?住在这里的大量居民该何去何从?他们该如何“腾笼换鸟”?

城市更新不断推进

老破小区出路在哪儿? 

通常情况下,超过20年房龄的小区在大家眼中基本就能称为老破小了。老破小普遍存在的问题就是配套设施老旧、无电梯、基本无物业、无暖气、无小区环境,停车位不足且人车不分流,从居住体验上看,相对新小区要差上不少,尤其是对于现在的年轻人来说,更甚。

居住体验差不说,这类房子在二手房市场上的竞争力也会越来越弱。加上小区本身位于老城区,周边发展已经很完善,区域红利大部分都已兑现,未来房价也不具备太大想象空间,因此未来房价表现只能随行就市,这类房子很难说有太大投资价值。

那么,老破小就完全没有价值没有出路吗?那也未必!

虽然居住体验一般,但占据城市核心地段,同时拥有绝佳的医疗教育以及交通资源,生活便利,这也是非常难得的,对于自住来说是非常不错的。

加上如今我国正在加速”旧改“推进,推行了多年的”棚改“开始向”旧改“并轨。”旧改“的重点,即是改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。

这对于老破小来说,无疑是一个利好,“旧改”可以提升其居住价值,改造后老房子的价格可能会略有提升,还能一定程度上增强老房子的保值性。

不过也需要看到,老破小也许只能依赖于后期的旧改,安装电梯,引入暖气等提升小区的舒适度,但这种改造很依赖于政策的实行和住户个体的意愿,不确定比较大。

同时对于那些盼望老房拆迁拿补偿换新房的人来说,难免会有些失落,毕竟丧失了一个成为”拆二代“的机会。

手握老破小

如何“腾笼换鸟”?

“旧改”接棒“棚改”,小修小补代替大拆大建,在一定程度上会抑制改善型需求。那么这些手握老破小的人只能住在老房子里吗?他们该如何“腾笼换鸟”?这就需要具体问题具体分析了。

如果老破小的位置非常优越,同时还带有不错的学区,我建议不要轻易贱卖。地段好的房子通常保值性较好,生活便利,加上好学区也会带来一定溢价,自住非常方便,因此后期等待旧改也是不错的。

如果老破小地段一般,学区也一般,那么我建议遇到合适机会可以出手。这类房子未来在二手房市场上竞争力差,长期持有并不是明智选择。此时,卖旧换新则是可以考虑的。

如果手里资金充裕,卖掉老破小在附近买新小区是最好的;如果预算不够,则可以考虑周边城区转移,新城区一般房价较低、新项目多。虽然地段和生活便利度都稍差,但作为新小区,规划建设居住舒适度肯定更好。

况且如今随着地铁道路的修建完善,不少远城区也早已摆脱偏远的旧印象,摇身一变成为发展”潜力股“。例如东西湖、盘龙城,虽是远城区,但早已通了几条地铁,各项配套设施都在不断完善,俨然成为购房者的青睐之选。中心城区例如汉阳片也是不错的选择,相较其他主城区价格要低上不少,且目前已有3条地铁通车,道路规划修建的也比较不错,环境也很好,非常宜居。

总的来说,每个人情况都不一样,加上武汉人区域情怀较重,不管换不换房,都要综合考量地段、工作、生活等多方面因素。

◎编辑丨邓晓静

Tags:楼市
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