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商业综合体开发的“三大关键”,你get到了几个?
2019-11-18 14:07 来源:厚几商旅文研究院   字号: 

商业综合体的概念,源自“城市综合体”的概念,但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。而“商业综合体”,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

随着城市的发展,社会大众对于购物中心或商业体的购物环境和体验感要求越来越高,一站式购物成为了常态化购物模式,即使存量时代也没有改变商业综合体越来越多的趋势。

 

商业综合体及配套

超级购物中心 Shopping Mall:包括百货商场、精品店街、各主力店(比如运动类、KTV、餐饮类、电影院等)、超市(一般位于地下层)。

室内(外)步行街区:一般位于2~3层,与购物中心Shopping Mall主入口连接,功能以特色餐饮、中小型主力店(100㎡~500㎡)、休闲类店铺为主。

办公建筑群:甲级办公楼或SOHO类办公楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群,同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

酒店建筑:为办公建筑及周边配套的酒店建筑,一般设置商务酒店和星级酒店。

住宅或公寓类建筑:商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格,同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

商业综合体设计要点

大型商业综合体对城市空间有较大的影响力,就其自身表现力而言,主要是由平面、立面、自然环境和人工环境等多维建筑环境组成的。在实际的设计中,必须综合考虑城市功能建筑和人文环境。商业建筑规划中最重要的是动线设计,这包含人流动线、各区域机动车辆动线、物流动线,这三条中人流动线最为重要。

 

商业综合体动线的设计要点:

1.唯一性

在各商业区、各楼层只设置一条主动线,避免顾客绕远路走弯路。

 

商业主街分支,表面看是增加了商业街长度,增多了临街店铺,实则是让顾客产生混乱感。90%的人会走向较大的商业街,并且不会返回到支路,支陆只能出现在目的性商业中,如专业市场。

 

商业街入口处的分支是允许的,因为分支不会造成混乱感。比较适宜的商业街形式为:

 

2.导视系统

各商业主入口必须分级:

一级出入口:室内外步行街主出入口,导视系统形象鲜明,应承担吸客的作用。

二级出入口:大型主力店出入口,形象上比一级入口要弱,只承担该店铺的吸客作用。

三级出入口:办公、商务酒店出入口,此类建筑到访人员目的性很强,无需强化出入口,做好出入口导视系统即可。

商业综合体至关重要的辨识度

商业空间的外立面设计很重要,它决定了该商业项目及其周边所有物业的形象及档次。辨识度越高,首次到店的顾客越能顺利找到,且越容易让潜在顾客记住该商业空间。

商业空间外立面设计要点:

1、建筑立面简洁大气,结合时代特点,搭配新科技技术营造主流审美认可的时尚感。

2、搭配广告位和店招设计,统一大格局。

3、结合内部功能进行立面设计,有目的的开设采光窗。需注意的是大型主力店、百货商场中间楼层及电影院等,是无需设置采光立面,采光面会让消费者分心,并且不利于商品的重点式照明。

商业空间设计需以建筑实际功能为先

商业综合体内部功能较多,很多功能具有较为复杂的设计要求,平面设计中需充分考虑到这些方面。

 

各知名品牌商业空间案例分享:

万达百货:

建筑面积要求:25000~40000平方米。

建筑包括地下一层至地上五层,单层建筑面积大于5000平方米,但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米,首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米,二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。

室内商业步行街:

1.长度:步行街的长度以280~350米为宜。

2.柱网:一般以8.4×8.4米为宜。

3.步行街两侧店面之间的宽度:首层9~10米,二、三层15~17米

4.“桥”及步行街走道的净宽:桥宜3.5米,走道宜3.5~4米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至5~6米

5.店铺:精品店基本单元进深8米~12米,个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计。

沃尔玛:

1.层高:不小于5.4米,灯带下净高3.7米。由于有降板区,而主力店技术条件的提供往往滞后,在工期需要时,可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。

2.卸货区:沃尔玛首层室外需设40尺货柜车位一个,货柜车净高4.5米,地下设4辆小货车停车位,净高3米,卸货平台高1.2~1.3米,地下设仓储区。

家乐福:

1.家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层,需在首层入口处提供1000~1500平方米的外租区;首层对大型货柜车无严格要求,只要地面满足4辆小货车停靠即可;不设抬起式卸货平台,宜考虑地下卸货,卸货通道及卸货区,净高宜达到3.6米。

2.超市的生鲜区需要降板,降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板。

办公及住宅立面设计公建化

办公建筑及住宅(SOHO)平面按要求设计,但外立面设计应和商业空间设计匹配,实现视觉上的统一。

 

商业空间外立面材料概况:

北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料;

南方建筑主要采取金属(塑)板、石材、各类玻璃及一些新型材料。

商业步行街设计要点

商业步行街是步行街中的一种,是城市中商业活动集中的街道。商业步行街是由大量的零售业、服务业商店作为主体,集中于一定的地区,构成有一定长度的街区。功能较为灵活,以休闲、娱乐、餐饮功能为主,辅以部分中小型主力店。商业步行街建筑面积在5万~30万平方米之间。

 

商业步行街及配套

商店街:商业步行街的主要街道,街道两边分布各主力店及主力餐饮店面的入口大堂。

独立商业建筑:独立商业建筑体有利于中大型商家入驻和经营,同时在招商上的兼容性极强。此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面,以利用入驻的主力店吸引人群进入商业街。

地下商业街:商业步行街的界面一般比较长,可以利用高差或者下沉式广场,把地下空间开发成地下步行街。地下步行街需要在设计中增加开敞度和照明,以弱化地下层的压抑感。

办公、酒店建筑群:办公及酒店建筑的动线必须和商业街动线分离。

商业步行街设计要点

商业步行街动线的设计要点:

1.唯一性

商业主街只设置一条主动线。

   

2.商业广场的设计

商业步行街需要控制长度,在入口及中间部分,必须通过商业广场的设置,缓解人群的疲惫感。设计时必须注意商业广场的出入口明显且顺畅。

 

3.商业街视线“通而不畅”

商业步行街的内部形态最好不要呈直线的“一”字形,比较忌讳的是两个主要出入口被穿视。

 

 

4.商业街的外立面风格:

a.主题式风格

各种主题式商业步行街大行其道,比如复古风、异域风、场景风等,该类型商业步行街一般适合大型住宅社区附近,内部功能以餐饮娱乐类为主。郊区的奥特莱斯也适用。

 

b.现代简约风格

现代简约风格适合于都市的商圈内,其立面形象兼容性较好。

 

5.其他注意事项:

a.商业步行街建筑根据地区特性,可以多设计半户外空间,比如阳台、露台、架空层空间等,以增加商业铺面的可变营业面积,从而提高商铺价值。

b.要充分考虑各种业态对建筑的要求,比如餐饮建筑的厨房对烟道、荷载的要求,KTV对建筑防火的要求等。

c.商业街地下停车场须有完备的导视系统,否则庞大的地下停车库会让顾客迷失方向。

d.商业建筑的店招须进行统一设计,要保证每层建筑都有店招位。

总结

选址、业态组合及营运策略是商业综合体开发的三大关键问题,也是商业综合体开发成功的基础。

 

选址是综合性项目开发过程中的第一步,也是决定该项目成败的重要一环,因此选择区位时一定要统筹规划。尽管中央商务区的风险较小,但选址时考虑到时代发展的需要,亦可在三四线城市落地。

综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合,目前的城市商业综合体包括四大核心业态:写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优,是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言,项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

在开发过程中,不少开发商面临项目营运策略的选择。其实,若非资金处于紧缺状态,开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。

综合体开发,从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高。简单复制应用住宅开发经验和理念,并不一定适合商业空间。因此,开发商应转换思路,取住宅开发经验中的精华,因地制宜的走向商业开发模式。

 

内容来源:知库设计

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