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二手房签约量下降 北京楼市难言“金九”
2019-09-25 08:13 来源:中国证券报   字号: 

从目前北京9月成交数据看,实在难言“金九”。中原地产研究院数据显示,据北京市住建委披露的二手房网签数量计算,截至22日,9月北京二手房住宅签约量为7685套,这也是2月以来同期最低点,比2018年同期下跌近四成。

议价空间出现

中国证券报记者了解,有房源降价主要是因为个别房主亟需交易变现。除了大户型,学区房也出现降价促销迹象。

中国证券报记者从多位地产中介机构人士处了解到,除极个别稀缺项目,目前北京部分总价千万元左右的二手房源存在一定议价空间。

中原地产首席分析师张大伟表示,近些年房地产市场“金九银十”效应逐步减弱,由于调控政策不见松动,加之不将房地产作为短期刺激经济的手段已明确,房价上涨预期落空。因此,北京9月房地产市场继续下调。

“严杠杆”促价格调整

张大伟表示,热点城市出台严格的限贷限购政策,购买力很难再支撑市场上行。多城市房价逐渐开始出现冲高回落现象,房价下降开始成为普遍现象。

以北京为例,目前二手房一系列税费规则增加了交易和购买成本。中国证券报记者了解到,一般来说,总价300万元左右的二手房,如果不是“满五唯一”(产证时间5年且为家庭或个人名下唯一一套),且上次交易的原值较低,卖家要至少降价20万元才比较容易成交。

按北京相关规定,除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,北京普通住宅标准价格红线设置为:五环内总价低于468万元。以目前北京市区房价水平看,五环内大量房屋属非普通住宅。

按照2017年3月以来的信贷政策,购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”原则。

“这意味着,将大多数改善型需求的首付门槛大幅提升。”某房企人士对中国证券报记者表示。

一位房地产机构资深店长对中国证券报记者表示,以往北京市二手房交易都是“连环单”。“比如,300万元以下的算刚需房。假设刚需进场,刚需房房东拿到购房款再贷300万元能买600万元的房子。那些卖了600万元房子的房东再贷400万元就可以买1000万元的房子。如果购房者预期收入和房价持续增长,在杠杆放大效应下,房价也就会越来越高,越涨越快。但是,在现在的信贷政策下,贷款额度大幅下降,这一链条就被打断了。”该人士表示。

中国证券报记者了解到,目前北京市部分二手房房价已较2017年调控政策出台前高点下跌15%,部分地区跌幅超过20%。“如果是2017年调控前入市,考虑到信贷成本,房价已经跌超20%。”一位2017年高点入市的购房者对中国证券报记者表示。

回归居住属性

无论从政策还是供应调整方面,“房住不炒”这一观念已深入人心。在这一政策背景下,购房者行为日益理性。

近两年,北京供应大量限竞房和共有产权房。其中,限竞房在获得房本或相关缴税凭证后5年内不允许转让,再考虑到期房的交房时间,房屋持有时间至少在7年以上。在共有产权房交易时,则需相关部门批准同意后按照指导价格回购个人持有部分。这些严格的配套措施基本杜绝利用政策性住房套利的可能性。购买限竞房人士大多是有自住需求的购房者。此外,限竞房推出使购房者有了很多选择,对压低周边二手房价格可谓“立竿见影”。

从今年政策看,北京相关部门淡化学区房属性、平抑学区房高价的意图明显。

今年北京东城区和海淀区均明确,1月1日后获得房屋产权证的家庭适龄儿童,将通过多校划片方式入学。在此项政策下,东城区、海淀区部分二手房价格下调明显。金宝街某小区是东城区某著名小学对口学区。今年年初,该小区一套70平方米的两居室,房东报价760万元,几乎没有谈价空间。在今年东城区学区政策出台后,这一房源已不能保证100%进入该学校就读。中国证券报记者发现,近期这一房屋挂牌价已下调至730万元,房地产中介机构人士告诉中国证券报记者:“根据付款条件,房价还有商量余地。”

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