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瞄准黄金2公里!社区商业4大招商策略及5大实战手段
2019-09-10 08:48 来源:厚几商旅文研究院   字号: 

目前,大卖场郊区化、边缘化,购物中心社区化,社区商业渐受热捧。 作为稳健的商业地产开发品种,社区商业本身具备“进可攻、退可守”的特质。 如何轻松驾驭“社区商业”这一棋局? 社区商业招商有哪些实战手段? 铺位品类如何划分? 如何进行招商组合?

社区商业4大招商策略

策略一:倡导差异化经营

社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营,这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的因素。经营效应是商业项目的生存之本,从前期的市场调研、招商,到后期的营销推广、经营,都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。

手段1: 差别销售

从入市的出发点来看,商铺更加注重项目入市后的经营状况和物业升值,因此发展商应该对所经营的业态以及经营环境、经营档次有所选择,从软硬环境两方面入手,提高项目的市场认知度。

在社区逐步走向成熟,商铺租金进入调整期,一些经营能力差,业态重复的商铺经营可在销售或租赁的时候适当的规划“差别销售”,避免同业竞争,尽可能避免买家收益下降。业态、业种适度重复经营的前提必须是消费者的客流量能够维持这些商铺的经营。

注意点:

手段2: 市场培育法

市场培育是以合适的租金吸引目标商家入场,经过一定的培育期后,商业氛围成熟,经营业绩增长,租金上升,物业升值,实现多赢的结果。

注意点:

策略二:关注“主力店”和“品牌店”效应

对于大社区商业,尤其是社区特色街来说,“主力店”和“品牌店”效应明显,知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。

主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。

商铺品牌店是否进入社区的2个参考因素:

策略三:控制招商节奏

招商是商业物业营销推广链条中最重要、附加值最高的环节,招商的前提是商业物业的业态分布和规划,在成熟的规划基础上的招商才是有效和对路的。

手段1: 锁定目标客户群体

从推广方式来看,社区商铺的营销推广需针对性地锁定目标客户群体,进行有效地信息传递。居民关注社区发展的同时,对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。

手段2: 控制招商时间

社区商业项目和住宅项目销售不同,商业项目招商时间不宜过长,商业项目是统一开售之后容易出现节点,需要乘销售旺期一气呵成,招商率达到80%-90%,以保证人气的持续,使后期的招商更为顺利。

手段3: 合理安排招商次序

▲社区商业4大组成部分的招商次序

一般来说,社区商业的招商应从核心主力店开始启动,按照“核心主力店- 次主力店- 品牌专卖店- 小型商家”这样一个顺序来进行。用核心主力店来带动次主力店和中小商家。

核心主力店对社区商业的成败起着决定性的作用,它决定了社区商业的品牌形象。对于超级大盘来说,社区主力店的招商成为整个社区商业成败的关键。

策略四:选择好开业时间

招商基本完成后,就要规划好统一的商铺开业时间。社区商业与其它商业一样,在选择开业时间上也较为讲究,切忌开业时间不统一,以至造成一边营业,一边装修的局面。因此,在开业时间上尽量选择同一天。

通常来说,为了营造良好的热闹氛围,凝聚更多的人气,社区商业的开业时间最好选择在周末或传统的节假日,期待更多的居民参与其中。

实现社区商业招商组合政策的2大步骤

步骤一:铺位品类划分

四种主要商店类型需要互相聚集。

第一类是男士用品商店,男鞋、男装、运动用品应当集中布置。

第二类是女士用品和儿童用品店,包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等,这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。

第三类是食品零售店,包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等,聚集不仅给购物者带来方便,而且还能有效的增加销量。

第四类是个人服务店,需要靠近停车场或者主入口,尽可能集中布置,并与其它经营主体相对分离,让购物者出入方便,允许他们在营业时间之外还可继续营业。

A. 适合聚集布置的商铺

适合聚集的还有个人服务店,这些服务设施需要靠近停车场或者主入口,尽可能集中布置,并与其它经营主体相对分离,让购物者出入方便,允许他们在营业时间之外还可继续营业。

B. 适合分散布置的商铺

一些商店类型适合分散布置,例如服装和食品分开有利于组织人流,在这两种类型的商店中,购物者的步行速度完全不同。

步骤二:招商组合策略

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