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全员卖房的时代中国:销售还未达标 买地已经翻番
2019-09-06 08:17 来源:观点地产网   字号: 

刚在中期业绩会上表示有信心完成全年销售目标的岑钊雄,转眼就下达命令,要求全民卖房。

9月3日,一则市场传言引来关注,称时代中国公司下达卖房指标,要求从普通员工到副总裁都要完成卖房指标,若在规定时间内完成不了就会被裁员。

具体而言,在2020年1月15日前,普通员工须每人卖出1套,经理及普通总监每人2套,普通总监以上每人4套,副总裁每人6套。

消息一出讨论声此起彼伏,毕竟这触碰到了敏感词“裁员”。

随后,时代中国快速回应称,这实为房企现在通行已久的全民营销,公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目;且裁员信息不实,公司并没有下硬性的指标要求。

虽说裁员是假,但卖房是真,且是全员卖房。这一稍显无奈的举措背后,映射的或是岑钊雄对于今年业绩底色的苦恼:销售还未达标,买地已经翻番。

销售镜像

爆出全员卖房的时间节点,就在时代中国发布8月业绩的前一天。

9月4日,时代中国发布公告称,于2019年8月公司实现合同销售金额约为63.28亿元,签约建筑面积约为43.7万平方米,同比分别增长14.33%、33.64%。

截至前八个月,时代中国累计合同销售金额约为431.4亿元,签约建筑面积约为289.1万平方米,同比分别增长17.85%、33.16%。

虽数据仍同比去年有增长,但17.85%的增速明显是大为放缓的,去年前8月同期合约销售增速为56.89%。

放眼前几个月份,今年时代中国普遍的增速均在20%左右,而去年则维持在50%左右。

在这样的放缓下,按岑钊雄此前提出的年度销售目标750亿元计算,时代中国上半年完成年度目标的41.64%,前8月则完成57.52%;去年同期,两个节点的完成度分别为47%及67%。

在业绩会上,面对半年业绩的质疑,岑钊雄倒显得很坦然,称每年都是差不多,上半年大概完成了全年40%到50%区间。另外,对于全年目标的达成来说,其个人是很有信心的。

虽将销售不达标归结为公司正常的销售节奏,但显而易见,20%左右的增速对于这两年的时代来说并不“正常”。

2013年上市后,时代中国并没有在资本帮助下狂奔起来,反而显得有些慢条斯理:从111亿到416亿,岑钊雄用了5年的时间。

时间跨度到2017年之后,从416亿到1000亿,岑钊雄似乎想让这家公司跑得更快一点。去年初的业绩会上,作为一家未到500亿的房企,岑钊雄信誓旦旦地说道:“我们距离千亿级也没有想象中遥远。”

2018年,时代中国实现了销售额45.5%的同比增幅,完成年度合同销售额605.9亿元,超过550亿销售目标约10.2%。在此基础上,岑钊雄则提出将2019年度销售目标定在750亿元。

目前来看,接下来四个月,时代面临的销售压力并不小。按计算,时代距离750亿目标还有318.6亿元,每个月平均销售达79.65亿元,而前8月平均销售仅有53亿元。

虽有压力与苦恼,但不得不提的是,这不仅仅是岑钊雄的苦恼。据观点地产新媒体了解,前8月房企的业绩增速普遍处于下降状态,其中前20强的下降幅度更是较为明显,前三甲则最高增幅为10.9%。

而据观点指数统计,在全年目标完成率上,截至上半年,前100强中提出全年业绩目标的,平均完成率在45%左右。

这不仅逼出了某些房企在中期业绩会上对投资者坦言“今年目标应该是完不成了”,也使得不少房企开启了全员卖房的营销方式。

全员营销并不是新鲜事,但在今年不少,其中可以看到不少房企陆续推出了全员营销平台、全员营销月活动,甚至提高了推荐佣金比例,将促进销售作为当下最重要的工作要点。如有房企董事长亲自起草文件,动员财务、开发、工程等部门以销售为中心开展工作,全力以赴配合销售目标的达成。

买地翻倍

一边是销售目标多有压力,另一方面,时代并没有放缓拿地的步伐。

据悉,2019年上半年时代中国以187.59亿元总成本通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21宗土地。总土储方面,截至上半年,时代中国在15个城市拥有约2308万平方米土地储备,其中约90%位于粤港澳大湾区。

这与去年同期相比相差甚大,2018年上半年,时代中国仅新购11个项目,总规划建筑面积169万平方米,购地金额为61.15亿元。

不仅半年购地超越同期,2018时代中国全年的实际拿地金额仅为129.67亿元。

当然,这也不是毫无预期的买地金额上涨。早在年初业绩会,岑钊雄就称,相比于去年“购地节奏放缓”,今年会在预计回款增加情况下将买地预算进行调整,大致预算为302亿元。

中期业绩会上,岑钊雄对于上半年买地金额加大一事回应称,“上半年销售和回款比较好,所以在买地支出上按比例进行了调整。”

另悉,7月29日,时代中国在广州补仓,以总价8.54亿元竞得位于广州南沙新区明珠湾起步区地块,折合楼面价6601元/平方米;8月16日,时代以27.78亿元夺温州瓯海中心单元宅地, 单价近1.65万/平方米。

据粗略计算,时代中国目前拿地已超过220亿元。按年度买地金额计算,前8月已使用超过73%左右。

买地的加大也必不可免地带来融资、负债的上升。据悉,截至上半年,时代中国总负债首次破千亿,相比去年年底增加142.95亿元至1110.52亿元,而资产负债率则上升了1.4个百分点至76.37%。但同时,时代中国的账面现金则小幅减少至257.83亿元。

此外,加速拿地也使得时代中国的融资成本上涨,截至上半年,时代中国的融资成本由2018年同期的2.47亿元上涨至4.32亿元,同比上涨74.9%。对此,时代中国也称,这主要是由于土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。

而截至目前,时代中国今年已进行了六笔融资,频率远高于去年。

最新的动态是9月4日晚,时代中国发布公告称,预期此前额外发行的1亿美元6.75%票据将于9月5日批准上市及买卖,将与于2023年到期的4亿美元6.75%优先票据合并并组成一个单一系列。

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