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“小阳春”持续性不足 融资收紧各地区楼市展开差异化调控
2019-07-02 08:24 来源:华夏时报   字号: 

房地产市场在经历了年后的一波“小阳春”后,自5月份开始就已经逐渐回归冷静。根据国家统计局发布的数据显示,1—5月份全国商品房销售面积同比下降1.6%。5月,全国商品房销售面积为13433万平方米,相比去年同期则下降了5.5%。以“小阳春”为分界线,房地产市场的融资环境也在同步缩紧,各地实施“一城一策”,不少城市修改了土地出让规则。小阳春过后,房地产市场动作颇多。

刚需主导市场 “小阳春”降温

经历了“小阳春”后,市场的后续动力不足,房价上涨动力偏弱。二三线城市市场明显降温,购买力趋于冷静,成交量出现了回落。与此同时,新房的价格也开始下跌,涨幅收窄。中国指数研究院发布的数据显示,5月,全国百城新建住宅平均价格为14836元/平米,涨幅较上月下降了0.004个百分点。

6月26日,亿翰智库地产首席分析师张化东在“2019中国上市房企百强峰会”上发布了《2019年中国上市房企百强研究成果》。张化东认为,今年的市场是由刚需主导的市场,房地产市场的变化则属于脉冲行情。“虽然3—5月份有一个小阳春,但是我们一直认为小阳春的持续性是不足的,因为整个市场只有刚需和刚改。”张化东说,“持续性会有,但是需要一定的累积才能够进行释放。”

融资环境收紧 5月成分界点

从去年下半年开始,房企的融资环境较为宽松,放松趋势非常明显。“但是到了今年出现了小阳春之后,4月底和5月份则成为了融资的分界点,政策的变化非常明显。”张化东说。

根据同策研究院检测的数据显示,2019年5月,40家典型上市房企共计完成融资总额367.99亿元,相比较4月份,融资总额大幅下跌52.07%。与此同时,公司债和其他债权的融资渠道也在收紧。数据显示,5月份仅发行了6笔公司债,较4月份下降了79.74%。而其他债权融资也较4月份有了大幅度的下降。

无独有偶,5月,不少房企选择转让项目或者转让旗下公司的股权,且“转让热潮”从5月份一直延续至今。北京产权交易所披露的信息显示,5月份有20宗股权转让项目。而截至到6月23日,6月份的股权转让项目也有8宗。此外,有专家表示,未来金融机构对房企的融资可能会更加谨慎。

在融资环境缩紧的状态下,房企的经营模式也开始出现了微妙的变化。“今年上半年,头部房企,特别是前10名的房企业绩增速放缓。未来3年,前30名的开发商会占据市场份额的70%,前30名以外的开发商则会分去整个市场份额的30%,集中度提升的速度还是比较快的。”此外,张化东表示,今年上半年,头部房企的增速已经主动选择放缓,开始去追求一种内生性的增长。

一城一策 各地区展开差异化调控

目前,“稳”仍然是房地产市场调控的主要基调,也是房地产市场健康发展的基本条件。为了建好稳地价、稳房价、稳预期的房地产市场,各城市逐渐采用“因城施策”“一城一策”的调控方法,避免共振风险。从新年伊始,全国的楼市则逐渐开始走向精准调控。“目前,一城一策还是主要框架,且处于双向调控时期。”张化东说。

近日,杭州市区的9宗地块发布了挂牌公告,出让条件中则首次设置了“限房价、限精装”的条件,土地出让规则修改。5月11日,苏州也加大了对楼市的调控力度,调整了土地出让的报价规则,将土地出让的报价条件从定制调整为区间设计,严格控制出让土地的最高限价。6月6日,东莞市发布了《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,当土地拍卖报价达到了最高上限后,将不再使用“价高者得”的方式,而是采用“终次报价”。

从2018年11月份开始,房地产市场的收紧政策减少。但此后,市场炒作氛围再次出现,为了进一步落实“房住不炒”,住建部就曾在一季度对6个房价、地价波动较大的城市进行了预警,“稳”字回归。

但各地政策的变动对于房企则有较大的影响。张化东认为,此前,政策调控的脉络很清晰,属于一种线性的政策。目前,城市是否会出现政策调控则已经属于非线性的状态,导致市场波动较大,不可预测。政策的不可预测性对每家房企来说都是一个比较大的挑战。

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