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广州楼市“放开”限价 刚需高首付时代结束?
2018-10-22 09:34 来源:中国基金报   字号: 

昨日,一则广州放开限价的传闻,在让地产圈炸了锅。

消息是这么说的,18日晚上各房地产开发企业收到通知,要求在19日上午10点到广州市房屋交易监管中心参加会议。

之后,市场传出,增城区、南沙区、花都区的房价将按真实价格备案,网签价就是真实售价;一经定价,半年不能调价;同一预售证退房套数及面积均不能超过总签约量的3%。

根据传出来的内容,一句话概括:从广东南沙、增城、花都开始,即将取消限价;未来逐步扩大实施范围。

中介、销售将其解读为价格上涨的利好。自媒体解读为政府救市,打响限价松动第一枪。

随后,广州住建委紧急回应,发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,强调严禁开发企业拆分价格报备,并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

近期,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导,同时,按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。

事件经过:调控会议上说了啥

昨日上午,就有广州业内人士以及媒体爆料:南沙、增城、花都将放开限价,双合同时代正式结束。

根据参加会议的开发商手记,可以看到以下几点:

其中增城区的内容大致有:

1、 增城限价政策取消,10月22日开始实施;

2、 一次申报不能反复调整,签约价下线不能超备案价10%。按套控制,如没按实际申报系统自动停签约、停售,并进行处罚,整改期7天,停网签30天;

3、 一经定价半年不能调价;

4、 原则上不能申请上调,只能下调,下调要提出申请;

5、 同一预售证退房套数及面积均不能超过总签约量的3%;

6、 按预售证同一房源不能多次退签,每套不能超2次退签;

7、 超高价的房源尽快梳理,申请降价。

以上为增城区公布内容,而南沙花都等地据说也有同样类似布置,见图(图02)

广州住建委进行了情况说明

昨日晚间,广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,强调严禁开发企业拆分价格报备,并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

如何解读广州住建委的说明?200字的官宣中可以划出几个重点:

1、承认了针对预售和网签价格指导机制进行优化。优化是什么意思?名义上讲就是过去的不好,现在的更好,而实际的意思就是调整。基本就证明了限价的确是有所变化,但不能证明取消。

2、继续保证调控稳定连续,严格对新建商品房开展价格指导。价格指导是啥?还是限价,并且是严格开展价格指导,说白了,限价仍然很严,限价这个事儿不取消,但可以适当调整一下限价的高低

3、加大房地产市场的监督检查力度。特意强调加大检查力度,就是在告诉传达一个信息,限价不可能取消,但是给你们房企上调限价金额,以后不要再想着双合同,否则加大力度,严查!

住建委这条说明,把限价要调整这件事给出了官方证明,但也明确了:限价不会取消。

取消限价对于楼市究竟会带来怎样的影响?

高首付也即将成为历史,买房会更容易。

这两年,国内楼市的限价,滋生了很多怪现象,例如双合同高首付,让刚需族苦不堪言!

表面上,限价人为的让购房者多赚钱,让开发商少赚钱或亏钱,是一种变相的降价。

但这只是表象,限价后,地产商要么惜售,要么通过其它渠道赚回来;比如高首付,茶水费等,反而提高了刚需族买房门槛!

此前,广州房企们为了规避调控政策带来的风险,被迫让双合同“大行其道”,购房者们“深受其害”;取消限价,意味着双合同时代落幕,高首付也即将成为历史;对购房者,购房门槛下降,买房会更容易。

地产经济学家邓浩志解读如下:

1、限价政策取消绝对不是政府的救楼市行动。

因为限价政策不影响市场供求关系,所以不会对楼市产生较大影响。目前调控仍然坚持不放松,预计未来楼市会继续走稳,阶段性降价情况也会继续;

2、限价取消政策非常正确。首先可以让统计数据回归真实,能让社会知道市场的真实情况,更利于管理层把握调控效果与手段;

其次没有了限价,双合同也没有了存在的必要性,没有双合同既可以避免许多纠纷,也可以避免客户首付的增加;

再次,取消限价可以释放积压许久的成交未签约,让购房者与房企都松一口气;另外也可以让达到条件的项目获得预售证并推出市场,市场供求全面恢复正常化,既减轻房企回收资金压力,也避免了变相的捂盘,直接增加了市场供应。

3、签约价下限不能超备案价10%。即控制房价下降幅度。很可能意味着管理层已经注意到最近的房价下行情况,政策在为市场可能出现的较大幅度降价而做准备,既要控制涨,也要防止大跌。因为目前无论房价过快上涨还是大幅下跌都不是管理层所期望的,楼价可能进入控涨又控跌的阶段。

4、目前取消限价的是增城、花都、南沙,其余行政区暂没消息,但预计中心城区跟进可能性较小,因为目前取消的都是郊区,成交价较低,对全市均价拉升作用不会太明显,而如果中心区放开限价,则全市均价会大幅“提升”,不利于舆论导向。所以除从化有可能跟进外,其余行政区限价或继续。

广州松“限价”的真相是“双合同”房闹泛滥+降价爆发

对于按照真实价格备案一事,中原地产首席分析师张大伟认为,政策的最大作用是取消“掩耳盗铃式”的备案价格,让真实价格由表外回归表内,意在限制双合同。

张大伟分析,广州出这个政策有几点原因:

第一、普遍性的降价已经出现了

位于南沙区黄阁板块的保利南悦湾,均价介于2.1万~2.3万元/平方米之间。该楼盘国庆期间曾推出一口价单位,约为1.8万元/平方米。销售人员告诉记者,国庆过后仍有一定优惠力度,最低可到1.9万元/平方米。

广州市场降价情况将会持续,成交量在10月依然没有提升,市场观望氛围浓厚,降价情况预计将会持续到年底。

对于广州来说,当下市场已经不需要限价。

第二,双合同最严重的城市

广州等城市多个项目联合退房:

2016-2017年,全国各地特别是二三线城市,因为限价严格,市场供应量不足,很多开发商想出的办法就是双合同:

所谓的双合同,是指在“限价”“限签”的压力下,开发商为了能够顺利卖房而采取的一种违规行为。例如,为控制房价,相关部门要求某楼盘的网签价格不能高于2万元/平方米,但市场价已经卖到了4万元/平方米,开发商就要求购房者签一份2万元/平方米的购房合同,再签一份2万元/平方米的装修合同,购房合同就能顺利网签备案。

双合同的风险在于:

风险1、如果房价上涨还好,现在出现了不涨或者下调,很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

风险2:高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。

风险3:装修由开发商验收,质量难保证。

风险4:出售房产时将面对更高税费。

风险5:违反政策,扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

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