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厚几赶集| 厚几高级副总裁杜晓霞:商业运营“人、货、场”缺一不可
2018-05-14 10:29 来源:ilouba楼巴   字号: 

大咖简介

杜晓霞,国内顶级招商运营专家,曾在大连万达、贵州宏立城、宝龙等企业身居要职,20年的从业经验,成功筹备开业及运营商业综合体项目三十余个,500万方的招商运营经验。对商业综合体项目的前期规划设计,定位分析,招商落位,开业前工程条件对接,交通动线设计,美陈点位规划,企划活动预热,开业庆典筹备经验丰富,同时对开业后的商业地产项目的运营管理,招商调整有丰富经验及成功案例。

2010年~2013年任万达商业集团沈阳区域副总/北一路万达广场总经理;

2013年~2017年上海宝龙集团山东区域总经理/商业集团总经理(总裁)助理;

2017年~2018年贵阳宏立城集团招商总经理。

大咖实录

问:从过往20年的从业经验来看,您认为如今的商业运营和过去的招商运营最大不同在哪?

答:我从业20年经历了商业的快速发展和变革。过去的商业运营是以产品导向的卖方市场。现在除了卖方和买方市场的变化,还包括“人、货、场”缺一不可的全方位深入研究,要给消费者不仅是物质方面的满足,更是精神文化满足。商业俨然已成为人们生活的第三空间。

过去商业形态单一,当今商业不断创新。互联网思维加上高科技应用,让我们的商业形式越来越丰富,越来越精彩。无论是地产开发商、商业运营商还是品牌、租户,经过20年的努力,都在市场的磨练中实现了自身的成长,这是好的地方。另一方面,大家也被这些变化搞得眼花缭乱,心态出现浮躁。

但我想说上面这些所谓的不同,其实都是技术层面,操作层面的不同,商业运营核心的要素其实一直都没有变也不能变:要坚持了解消费者、了解客户,为消费者、客户提供良好的商品和服务,在这个过程中、为业主实现良好的项目收益。这就是我理解的商业的初心和本质。

问:目前许多商业体面临招商难的问题,作为国内顶级招商运营专家,您认为造成“招商难”的深层原因何在,有没有好的解决方案?

答:“招商难”其实是个总体的模糊概念,好项目的招商从来不难。但为什么还会出现“招商难”,原因可以从三方面说:

第一个供需关系失衡。商业体量和品牌数量失衡,商业体量和老百姓的消费需求失衡。目前我们的商业项目太多了,一窝蜂的扎堆上,商业品牌虽然也有变化,但是跟不上商业项目的增量。而且老百姓的消费需求也不是短时间内能迅速提升的。对于这个问题的解决,宏观层面上需要交给时间,有赖于我们总体的社会经济发展。对于地产商运营商而言,那就是要谨慎选址、科学规划。

第二个原因,也是操作层面更有意义和价值的,还是要落到项目定位和招商规划上。我从一线做起来,我始终强调项目定位和招商规划要接地气,要符合项目所在地的市场和消费者需求。这就是最简单有效的解决方案。上一个问题讲到行业心态有些浮躁,尤其对一些老板们而言,从各处听了一些名词,不管项目的实际情况如何,动不动就要求“世界第一”、“中国第一”,要品牌高大上,租金高大上,这种情况下,招商怎能不难,最后结果只有死路一条。

第三个原因,商业前期规划设计不合理。这个问题讲起来,大家都明白,口头上也都意识到前期规划的重要性,但到了实际执行,真正能够做到招商运营管理需求反馈到商业前期规划设计方案里的,少之又少。具体到实际操作中,既是一个专业问题,又是一个组织管理问题,需要负责前期规划的人既懂专业又擅长组织管理,能够把后期招商运营的各方面基本需求落到图纸上。

问:放眼全球,您认为最成功的商业综合体应该是怎么样的?需要具备哪几个方面的要素才能满足现代人各方面的需求?

答:直白点说,一共三方面,消费者买得到东西,商家赚钱,业主收益达到预期。万象城、大悦城的一些项目,龙湖最近的天街系列项目,我都比较欣赏。

现代消费者的需求那么多,指望都能满足,这个心态来做商业运营我是觉得不要太宏大。我们能够满足他们一部分需求或者把某一部分需求做到极致,那就不错了。这就要求我们的管理团队敏感,对市场变化敏感、对消费者需求敏感,团队要经常走出去,做调研,倾听消费者的声音。

问:作为厚几机构商管贵州区域CEO,您主要负责的工作具体事宜有哪些?您打造的厚几资产公众号,将如何对厚几机构进行宣传?

答:厚几机构是原万达集团副总裁兼万达学院院长陈平先生于2018年成立的,这是全国商业精英创业者的协作机构,这个平台的愿景是扶持创业者,成就卓越企业家,建立一所没有围墙的企业大学。

我的工作也就是在这个愿景之下开展,主要有这么几方面:

一,项目巡诊,为城市大型问题商业项目提供完整解决方案。目标客户是各地有问题需要进行提升的商业项目。

二,创业辅导课程巡讲,为职场精英初次创业者指点迷津,提供资源。目标客户是商业地产相关行业职场精英、创业者。

三,企业发展课程巡讲,为小企业发展提供全产业链的支持。目标客户是小发展商、中小商业管理公司、中小商家。

我们的宣传方式灵活多样,比如城市巡回商业沙龙与行业交流,线上线下公开课,企业内训,商业管理论文等。此外,我们洽谈和操作的项目,也将是我们最好的成果宣传。

问:您曾经成功筹备开业及运营商业综合体项目三十余个,能不能给大家分享一下招商调整的最成功案例?

答:这个很多了。最近的有贵阳宏立城海豚广场和贵阳街两个标杆项目的招商筹备。海豚广场定位为贵阳首家体验型社交生活中心,西南品牌旗舰店聚集地,全国最受瞩目商业之一。海豚广场打破传统以购物为主的商业布局,项目体验业态高达42%。一百天完成完成321个品牌的招商,创造了商业奇迹。

贵阳街定位为城市中心的文旅商综合体。其中大剧院、博物馆、音乐厅、秀场、电影公园、城市乐园将给贵州及国内外游客带来文化娱乐盛宴。

海豚广场首进贵阳的品牌高达114家,为贵阳的商业发展起到带头和推动作用。具体包括超级物种、onlyzoo室内动物园、唤潮健身、成长湾、大白鲸、城市英雄、OCE、毋米粥、mothercare、6ixty8ight、玩具反斗城、funlink。

将旗舰店放在海豚广场的品牌26家,包括:UR、MG2、 A/X、CNC、TOMMY、CKJ、CKU、CKP、英皇珠宝、全棉时代、自然醒、太平鸟集合店、西遇、亮欢寨酸汤鱼。

2017中国餐饮30强品牌我们招了16家,包括海底捞、北疆饭店、必胜客、星巴克甄选、哈根达斯、满记甜品、西贝、大渝、吃饭皇帝大、万岁寿司,2017年大热的网红品牌我们招了19家,包括海马体、小猪小牛水煎肉、小罐茶等。

问:未来十年,您认为行业发展趋势或行业变革值得关注的有哪些?

答:前面讲了,我是个实干派、务实派。行业趋势中的商业金融、黑科技这些,我不太擅长也谈不太好。我关注的还是务实的操作层面的趋势、变革。

一个是商业初心和本质的回归。经过近20年的发展,商业还是要回归为消费者服务,为业主创造收益。围绕这两点,我觉得行业内会有一些成果出现。

二是行业大数据的效果呈现和使用,商业管理除了长期坚持的苦功夫,需要有科学数据的归纳、总结、指导,这方面我们值得期待。

三是持续进行的跨界合作、业态创新。

目前楼巴科技已与贵州厚几在招商运营业务上达成战略合作,相互之间人脉加持、市场共享,业务互补,有招商运营项目合作需求人士,请扫下方二维码联系小编。

楼巴科技

楼巴科技是泛商业地产领域全链路资源整合服务商。

公司秉承“开放、共享、协作、赋能”的核心价值观,以楼巴自媒体矩阵、“任我行”saas软件平台以及“裂爆营销”模式为主营业务,专注泛商业地产相关行业、企业转型、升级、创新、创业。

由楼巴科技联合厚几机构、全联房市场分会、中国房地产总裁会、中国房地产报(网)、房龙点评、宁哲网络、猎奇网络等单位共同发起成立的“中国自经纪联盟”,是中国泛商业地产领域最顶级的行业社群。

借助联盟成员合力打造的“厚几商学院”和“中国地产相关行业企业转型创新峰会”两大服务品牌,楼巴科技通过“裂爆营销百城猎豹”合伙人计划,在全国范围内进行人脉、资源整合,将小舢板集结成联合舰队,PK航空母舰,追求人生、财务双重自由。

中国自经纪联盟

中国自经纪联盟系由楼巴科技创始人丁霞发起成立,联盟依托全国工商联市场分会的数万会员,以厚几机构创始人陈平、中国房地产报总经理肖勇为旗帜,汇聚中国泛商业地产领域最顶级的专家顾问,以楼巴任我行裂爆营销为主营业务,精心打造厚几赶集、传媒/广告转型创新峰会两大服务品牌,通过线上线下强黏性社群运营,形成全国范围内泛商业地产领域资源对接,人脉对接,产品对接,渠道对接,项目对接,资金对接的大圈子共享平台,帮助您的优质项目锦上添花、帮助您死盘烂盘复活、帮助您的闲置资源变现,帮助您的原有资源N次开发变现!欢迎加入中国自经纪联盟,资源开放、人脉共享、行业协作、品牌赋能!

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中国自经纪联盟欢迎有创新创业新模式的企业,前来平台上进行展示与推广,与楼巴科技形成紧密结盟。

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责任编辑:李梦雅 【复制网址】【打印】
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