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武汉买铺,3分活路
2017-11-20 09:38 来源:武汉热线房产网   字号: 

商业是一个城市的驱动力,但马力太大,就要翻车。

在一个人均商业面积超过3平方米(香港的两倍),人均消费刚过4万,存量商铺去化周期5年的城市——

商铺遍地是坑?

没毛病。

既然遍地是坑,为什么还不断有人跳?

是不是都是白痴?

很多人,包括开发商,用住宅眼光看商铺,永远看不懂;

用住宅的投资回报对比商铺,永远认为商铺买家是蠢材;

用住宅思维营销商铺,永远鸡同鸭讲;

武汉买铺,3分活路。

如果连商铺的逻辑都搞不清,1分活路都没有。

01

为什么不能用住宅的思维看商铺?

因为买商铺的人,都买不了住宅,限购。

能买住宅却买商铺,不是人间脑回路。

买商铺的朋友,到底是怎样的生物?

哥来画个像。

哥从未碰到过买商铺自己做生意的买家,也许不排除有,但哥没碰到过。

99%的买家,是纯投资客。

我们都知道住宅有自用客户,公寓有自用,写字楼也有自用,但商铺几乎没有。

商铺买家出发点,只有投资。

(最近,武汉有一波核心商圈的商铺,打出“私人会所”概念对外销售,很得富人欢心,但太稀少,不在哥讨论范围内。)

他们,买住宅被限购,如果孩子22岁以上,基本上婚房也准备好。

手上有闲钱,不能存银行等死,是他们唯一的信念。

在决定投资商铺前,他们一定考虑过股票、理财产品、放码。

在深思熟虑,和老公/老婆无数次枕边夜话之后发现,股票太刺激,理财收益太低,放码的“兄弟”不敢信,怎么办?

买商铺,至少有个实实在在的产品在那儿吧。

所以,我们先弄清楚这个出发点很重要。

人家只是在股票、放码、商铺之间选择投资标的。

不是不想买住宅,是不能买,以后就别说买商铺的人白痴,OK?

02

问君卖房几多愁,恰似哈是商办在手头。

商铺为什么难卖?

第一大原因,多。

武汉人均商业面积已经超过3平方米。

第二大原因,贵。

商铺买家最关注什么?

总价。

注意是总价,不是单价。

鉴于武汉商铺单价太虚,已毫无意义。

绝大多数潜在买家,手上闲钱的上限是100万。

按50%贷款比例算,商铺总价200万以内,最好卖。

买家根本不在乎东西湖的商铺,单价4万,只要总价控制住就行。

第三大原因,找不到潜在买家。

大部分中小开发商自己卖(和黄也是中小),卖到脑浆涂地的时候,会找总包、分销。

原因无他,分销有客户资源。

但是大家注意一点,武汉有家商业分销挺猛的电商公司,从来不敢接总价100万以上的商铺,为啥?

上面几个因素是互相影响的。

你总价千万,神仙也没辙。

所以,商铺和住宅完全不一样,“住宅思维”是商铺大忌。

商铺的大区域价值重要吗?

重要。

但大区域不行,小区域有价值,商铺就能活。

可惜的是,商铺营销,大部分还是“住宅思维”。

区域前景如何如何,交通方便如何如何,快速通达武汉三镇。

买商铺的人,并不在乎是不是通达三镇。

城市级商圈只有1~2个,正常商圈辐射范围就方圆几公里。

所以小区域的成熟,比通达八镇、九镇都重要。

东西湖、蔡甸,买住宅你嫌太远,因为大区域价值不够。

但商铺所在周边,有几万人常住,就有价值。

主城区的投资买家也会考虑。

03

大部分买商铺的人,一看总价,二看区域(大小区域都看)。

总价超200万的商铺,虽有难度但不是死路,还要是看区域价值。

比如汉阳王家湾。

王家湾这几年一直是武汉住宅市场热点。

双地铁换乘,二环线贯通,再加上摩尔城、汉阳人信汇、大洋百货、家乐福等大型购物中心运营,属于居住“熟片”。

王家湾中央生活区、汉阳人信汇天誉,包括后来的阳光城,以较高的性价比,导入大量常住人口。尤其2015年汉阳人信汇天誉第一次开盘选择沌口体育馆,数千人抢房的盛况,是武汉本轮房价大调整起势标志性事件。

(汉阳人信汇天誉)

虽然后续没有新的土地供应,因此汉阳的价值板块轮动,热点正在逐渐从王家湾向钟家村转移,但后续随着中法新城的成熟,王家湾——蔡甸这一片区域,应该会迎来新的改造,届时热点又为继续转换。

这是王家湾片区的大区域价值。

在阶段性板块轮动的中后期,王家湾有3年多无商铺供应,最近才有一批汉阳人信汇天誉的底商出来,这是符合逻辑的。

哥上面说过,买商铺重点关注小区域价值,而这个小区域的价值不是预期,是有没有流量。

预期处于上升的区域,纸面财富增加快;

已经成熟的区域;有更实在的人口流量。

比如汉阳人信汇天誉的底商,我们看下区位。

王家湾商圈日均20万客流量,能分到多少给这里?

大家应该都懂。

他的核心流量在于天誉自己的住户,以及王家湾中央生活区的住户,以及部分汉阳人信汇、汉阳里、摩尔城、工贸剩余流量。

熟片的好处在于,临近的天誉和中央生活区有接近4000户家庭,入住会比四新更紧凑,这是作为商铺经营者更看得见的利好。

04

总结一下,“一铺养三代”是瞎说,什么“金银铜铁”,金商铺铜住宅,也是胡诌。

哥要说买商铺就是买金矿,聪明的你,当然不会相信。

为什么买商铺?

住宅限购,手上有闲钱,感觉写字楼坑更大,在所有的投资标的中,你觉得还是有套房踏实,那么就考虑商铺。

怎么选商铺?

看总价,也看区域。

区域前景是一方面,但更实在的是,有成熟的流量。

如果你具备上述条件,哥才会建议你看看汉阳人信汇天誉的底商铺位。

(汉阳人信汇天誉)

对于大多数非专业商铺投资人,买商铺的安全性由低到高是:专业市场——购物中心的卫星商业街——成熟住区的底商。

为什么?

除非你对区域特别有信心,对运营商特别有信心,对主力店有宜家的自信,否则,专业市场、商业街可能长达几年的空窗期,你受不了。

买到商铺之后干什么?

迎接第一批商家,比什么都重要。

商家开始装修,进场,消费者关系建立,口碑客户都有,后面就是你话事。

怎么迎第一批商家?

劈楼价。

一开始租金打折,5折是上限,下不封底。

比如租一年送一年。

商铺是长线活,不要太计较短期得失。

至于那种什么售后返租的骗术,虚拟分割商铺,碰都不要碰。

差不多就是这样。

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