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华远地产苦战长沙 “存货”逼近160亿
2015-12-21 07:32 来源:长江商报   字号: 

任志强隐退1年华远地产江河日下,长沙当地集资和定向建房严重挤占外地房企份额

曾在任志强的执掌下,华远地产进入湖南长沙市场已达7年之久,虽占据了长沙的“绝版”地理位置,产品品质也广受好评,但销售却一直不温不火,倍受煎熬。

难道,没有任志强站台的华远地产正江河日下?长江商报了解,截至2015年第三季度末,华远地产的“存货”约为159亿元,逼近160亿元大关。去年11月任志强潇洒隐退,而新任掌门人孙秋艳上任面临的考验之一,就是越积越大的存货“堰塞湖”。有业内人士称,任志强留给继任者的是“烫手山芋”。

连日来,长江商报记者专程奔赴长沙,实地探访华远地产布局华中地区首个也是目前唯一一个项目华远·华中心了解到,开发商有意将该项目打造成城市标杆项目,甚至成为长沙名片。不过,事情并非想象的那般顺利。

当地一位不愿具名的房地产研究人士告诉长江商报记者,嗦粉、吃茶、泡吧、逛街……长沙人爱吃,也会玩,尤其是在娱乐上面不落人后。外地房企多认为长沙是一个价值洼地,然而,时至今日,由于单位集资建房、定向开发的房子等非正常商品房挤占了相当一部分市场份额等因素,进入长沙市场的外地房企无一不觉得“苦不堪言”。

因此,华远地产在长沙当前的遭遇绝非孤例。

“另类”开发商遭遇卖房难

华远地产在长沙当前举步维艰,华远·华中心项目今年前三季度累计完成销售面积不过30.5万平方米,还有一半以上的房子等待销售。

一直以来,华远地产颇为看重的长沙项目,销售面积不过2万平方米。财报显示,华远地产在长沙还有72.3万平米的总建筑面积。

12月16日,长江商报记者探访发现,华远·华中心位于长沙市湘江东岸老城区,紧邻湖南人气最旺的民俗美食街坡子街,可远眺橘子洲和岳麓山,项目包括住宅、酒店式公寓、商业、写字楼和酒店,是华远地产第一次尝试城市综合体项目,也是其在长沙的第一个项目。

华远地产长沙公司营销总监任钹文在接受长江商报记者采访时表示,华远·华中心并非快周转项目,一直以来都是按照自己的节奏在销售,“项目在长沙的高端住宅市场占有重要地位,销售金额和面积一直都相当靠前”。

当地房地产市场人士称,华远地产长沙分公司总经理许智来是一个很有情怀的人,他曾提及,用最好的建筑材料,加之最高端的小区配套和服务,即是现代人生活的豪宅。而华远·华中心的产品也赢得了业界认可。

一位曾多次参观华远·华中心样板间的开发商告诉长江商报记者,“项目雄踞长沙核心地段,拥有绝无仅有的地理优势,可谓占据了‘黄金码头’。好多开发商都将房子买在这里,还是因为认可它的品质,认为物有所值。不过,当初华远地产通过并购拿地,成本也不低。目前来看,这个项目品质不错,价格不低,卖得也不算很好。”

截至2015年12月18日15时,记者登录长沙房产政务信息网看到,华远·华中心项目批准预售总套数为2102套,住宅可售套数为1156套。其中,华远·华中心A、B座有住宅总套数284套,目前只剩下10套待售;2号楼有住宅907套,已售50套,还有857套待售;3号楼289套住宅目前还未售出一套;4号、5号楼均为非住宅,已售出29套,还有515套可售房源。

不可否认,湘江东岸一直以来就是长沙的商业中心,配套成熟,交通四通八达,是长沙“五一路时代”下当之无愧的豪宅区。不过,买房人群就像一座金字塔,位于塔尖的人毕竟是少数。相较于长沙市场不到7000元/平米的均价,该区域板块均价在每平方米20000—23000元,而华远·华中心高于项目所在区域平均价格5%以上。上述开发商称,“长沙地区有高端消费能力的人毕竟有限,很多人认可它的品质,却掏不起腰包。而且现在过河也方便,有人算账说,随着河西滨江板块的崛起,在河西500万可以买两套豪宅,应该是更划算一些。”

华远进入长沙正值房价调控期

“作为华远布局华中地区的第一颗棋子,华远的到来或许不是最好的时机。彼时的长沙,房价正从一片叫好的疯长期开始进入调控低谷期。”业内人士告诉长江商报记者,华远·华中心作为华远布局长沙的重点项目,是个名副其实的“富二代”,任志强对该项目也颇为重视。

华远·华中心的前东家为湖南青和投资集团,原定名为“金外滩项目”,2008年,任志强对外公开表示,华远已获得该项目公司的实际控制权(占93%的股权),随后任志强再度宣布,“坡子街可以说是长沙的发源地,华远在长沙落户的首个项目就选择在这个城市的心脏部位,计划将在这一项目上投资逾100亿元。”

2009年5月15日,华远·华中心一期启动拆迁,但项目的进展似乎并不太顺利,曾传出施工过程中发现文物,一度有重新修改规划的风险,不过华远最终涉险而过;2010年11月再次传出消息,长沙市坡子街福胜街5号一名24岁青年因项目所属地块拆迁问题自缢身亡,后虽澄清为感情问题,但对项目拆迁的影响却已形成。

多年过去,华远·华中心A、B两栋已经进入清盘阶段。但是记者走访发现,在1期和2期之间依然有一栋与建筑风格格格不入的旧楼立在那里。由于该地的产权问题没有得到妥善解决,拆迁工作也一直无法进行,即便改动了原有的设计方案,依然破坏了整体打造的高端氛围。

同时,站在华远·华中心的营销中心放眼眺望,南区大片土地被民宅占据,拆迁是个大难题。华远地产长沙公司相关负责人在接受长江商报记者采访时表示,长沙的项目原本是老旧城区,公司将其分成南北两区,北区目前已陆续建成多栋超高层建筑;南区却还在规划中,因拆迁问题,目前甚至连项目进展时间表都无法预计。

“该项目因其不可再造的稀缺地理位置,和开发商对长沙文化和消费心理的理解,决定了项目的开发成败。拿地时,该项目的楼面地价估计已经超过了当时长沙可比区域的房价,倘若没有政府的核心支持,尤其是在拆迁和规划方面的支持,该项目必然面临困境。”熟知长沙市场的业内人士曾预言。

外来房企落入价值“洼地”陷阱

熟悉当地市场的业内人士称,外来开发商都认为,长沙人有钱进行娱乐消费,自然也有钱买房,来之前觉得是一块价值洼地,来之后才发现是一个陷坑,单位集资建房、定向开发的房子和物业小区等非正常商品房挤占了相当一部分市场份额,“外地开发商到长沙来,没有几个不后悔的”。

作为长沙房地产市场外来品牌的开拓者,浙江郡原地产总裁徐小卫2003年率领当时的浙江南都房产运营团队进入长沙。“南都进入长沙时,长沙市城区的房价也就2000元/平米上下,市区新房的年销售量在400万平米左右。公司在长沙的处女作——位于二环之外的西街花园项目,当年以近3000元/平米的均价面市,受到了市场热捧。”郡原地产长沙公司高管陈晓康,回忆起当年跟随徐小卫开拓长沙市场时的情景仍激情满怀。接下来几年,该团队还开发了一系列商品房项目。

然而,令包括徐小卫、陈晓康在内的不少外来开发商高管意想不到的是,多年后的今天,当长沙市区新房的年销售量跃上千万平方米的台阶,房价却仍是一块价值“洼地”。

长沙新峰地产研究院的数据显示,到2008年底,长沙市商品住宅的均价仅为3392元/平米。之后,长沙房价开始持续上涨,到2013年底达到最高点6259元/平方米。随后便开始一路下跌,2014年底的均价约5844元/平米,远远低于中部地区武汉、南昌、郑州、太原、合肥5个省会城市,也落后于国内70个大中城市。

“华远给长沙项目不仅带来了技术、资金、人才和管理等方面的支持,也为长沙楼市品质的大幅提升做出过贡献。但受低房价的拖累,占据繁华地段的华远·华中心项目,虽拥有完全可与一线城市比肩的高端品质,却在长沙卖不出价,这不得不令人深思。”来自深圳的地产资深策划人邰贵军感慨道。

市场观察人士表示,由于楼市长期无法提振,部分外来开发商和民企已经开始看空后市,甚至正在逐步退出长沙市场。

巨大库存让市场供需失衡

“开发商想把房子变成钱,而不是把钱变成房子。”长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海认为,楼市存量依然巨大,长沙房地产开发商多忙于去化跑量、回笼资金,投资意愿和新开工意愿并不强烈。

长沙市房地产开发预警预报信息系统数据显示,截至2015年4月,长沙市本年的房屋施工面积达到了8992.47万平方米,长沙楼市去化周期预计至少还需要19.4个月。

最近,湖南中原研究中心发布的《2015年1—11月长沙楼市总结研究报告》指出,经过半年多消化,长沙市场存量得到较大化解——截至2015年11月底,新建商品住宅存量1270万平米,去化周期缩短为10个月。

“目前相应机构的数据是指长沙已办了预售证的存量。就像是摆在货架上没有卖出的货,还没算库房里的。”欧阳学海表示,目前长沙市项目建到10层办理完预售许可证才纳入存量统计,“但已经建到了10层以上、尚未办理预售许可证的,也应该算存量”。

巨大的库存已经让长沙楼市供需失衡,而一种颇有本地色彩的“公务员小区”更让当地商品房销售备受煎熬。

一位长沙房地产人士透露,以“公务员小区”为代表的定向商品房开发,在满足了一部分群体的利益的同时,也使得相当一部分购房者的有效需求被非正常分流,影响到市场购买的积极性。在长沙,省政府、市政府、区政府都进行过大搬迁。为解决公务员的上班距离问题,从2000年开始,省、市、区各级党政部门“公务员小区”不断出现。这些小区表面上是市场开发,但实际上是假借市场化的模式,指定开发商,指定价格。

以“公务员小区”为代表的定向商品房开发,在当地已是大行其道。一些国有企事业单位也借搬迁之机,联手开发商拿地定向开发商品住宅,有的甚至是由本单位直接注册房地产开发公司,寻求各种渠道,以量身定做的方式摘牌土地。

一位在事业单位上班的长沙本地人告诉记者,自己在单位附近有一套“分配”的房子,另外在外来房企开发的某楼盘处还有一套住宅。此前有媒体报道称,有的项目仅凭一张设计图纸,就以低于周边市场价一两千元以上的单价,面向本系统或单位职工集资,缓解开发商融资难题。由于有价格上的明显优势,不少有房的公务员或单位职工甚至以10万至20万元的价格将指标倒卖。

“本来这一部分有购买力的群体,可以到市场上购买商品房,拉动住房消费。”在长沙进行房地产开发的申先生曾向媒体大倒苦水,而现在来看,“外来开发商在长沙市场真是苦不堪言。”

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